景瑞控股迎偿债高峰 年内发三笔美元债最高利率达13%

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蔡联(深圳记者杨依依)报道，景瑞控股(01862.hk)7月19日宣布将发行2.6亿美元2022年到期的年利率为12%的高级债券。根据公告，发行该票据的净资金将用于对现有债务进行再融资，公司可根据市场情况的变化调整其计划并重新调配其用途。

截至目前，景瑞控股今年已经发行或将发行三种美元债券，分别于2020年、2021年和2022年到期。三张票据的年利率分别为13%、10.875%和12%，票据总额为6.1亿美元(约42亿元人民币)。

过去的公告显示，从2016年到2019年，景瑞控股发行债券的利率一直在上升，海外美元债券的利率从7.75%上升到9.45%，今年又突破了10%。此外，今年发行债券的频率是过去四年中最高的。2016年，景瑞控股发行了两种公司债券，2017年和2018年，仅发行了一种美元债券。仅今年上半年，它就达到了三个。

“景瑞控股在过去两年中逐渐发挥了实力，但其自身发展规模较小，步伐不够快。”财经评论员严跃进对采莲记者表示，“2019年，房企融资环境将作为大方向收紧，这将影响到中小企业，使部分融资利率提高。”

根据景瑞控股2018年度报告，截至报告期末，公司未偿贷款达到187亿元，同比增长32.5%。其中，一年内到期债务66.8亿元，同比增长35.7%；一至两年内到期债务为71.3亿元，同比增长38.1%。也就是说，今年和明年，景瑞控股将偿还约138.1亿元的债务，到2018年底，其现金持有量将达到117.2亿元。今年发行的三张美元票据的目的包括对现有债务进行再融资。

不仅是景瑞控股，许多房地产企业的海外债券发行率今年也创下新高。7月8日，天宇地产计划发行1.05亿美元票面利率为13.0%的高级票据；7月11日，泰和集团在新加坡上市发行了票面利率为15%的美元债券。今年2月，价值2亿美元的当代房地产绿色优先票据的票面利率为15.5%。

值得一提的是，随着房地产信托融资的收紧，房地产企业海外发债的使用最近受到严格控制。7月12日，国家发展和改革委员会(NDRC)发布了《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

华创证券认为，中小住房企业受融资政策收紧的影响很大。在再融资环境趋紧的情况下，中小房企不得不大幅增加融资成本以维持项目运营。

“考虑到近期银监会对信托等非银行机构融资渠道的收紧和国家发改委对海外债务的收紧，新增信贷资源集中在优质住房企业。如果下半年的销售超出预期，也不排除个别中小房企面临经营困难。和债务风险等问题。”华泰证券分析师陈申表示。"

对景瑞控股而言，其核心转型始于2017年的“轻资产”基金运营，业务涵盖资本管理、房地产开发、长期租赁公寓和联合办公。转型结果出现在2018年。2018年，公司租金收入同比增长131%，达到1.34亿元；物业装修收入2.5亿元，同比增长274.9%。然而，由于交付项目减少，物业销售收入同比下降32%，至104.4亿元。到目前为止，房地产开发的收入仍然是景瑞控股的大头。

根据景瑞控股的最新经营数据，今年上半年累计合同销售额同比增长6.3%，达到101.36亿元，但没有达到全年280亿元销售目标的一半。