中国金茂左手卖项目回笼资金 右手砸200亿拿地

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中国金茂又缺钱了。

7月17日，该公司披露，全资子公司方星广耀保证发行5亿美元10年期优先票据，该公司计划用出售票据所得资金为下一年到期的现有中长期海外债务进行再融资。

房地产行业融资趋紧，公司资金面临压力，这种情况出现在去年底。

截至2018年末，公司现金及等价物为213.24亿元，低于同期短期贷款偿还额，贷款总额同比增长23%。

今年5月以来，公司在一个月内连续出售和撤回8个项目，预计行业一次性支付50亿元；与此同时，该公司继续高价收购土地的风格，并已花费超过200亿元。

转移项目提取资金

随着房地产行业融资的逐步收紧，国内许多住宅企业都采用了银行贷款、信托渠道甚至保理等融资渠道。特别是，一些追求规模的住房企业在融资方面竭尽所能。

中国金茂(00817.hk)虽然没有追求规模发展，但近年来频频高价收购土地，给自身带来了很大的偿债压力。

截至2018年底，公司现金及现金等价物为213.24亿元，期末短期债务为219.76亿元。

截至2018年末，公司负债总额1993.73亿元，同比增长28.13%，净负债率同比增长6个百分点，达到79%。

根据斑马的消费情况，从今年5月到6月，公司先后售出和收回了8个项目，其中4个项目位于北京和上海。尽管一些项目的销售额未披露，但预计该行业将一次性收回超过50亿元人民币。

在上述出售的项目中，有企业处理损失，也有参与投资的项目，其土地价格超过合作协议价格。

公司持有北京茂丰28.56%的股权。2018年和2019年第一季度，北京茂丰分别亏损1725万元和121万元，欠北京陈开房地产公司贷款1.14亿元。6月12日，该公司的上市价格为5.3亿元。

还有一个案例是处置其亏损的公司。5月31日，公司上市出售长沙鼎茂100%股权，上市底价为11.45亿元。该企业净资产11.43亿元，2019年第一季度亏损31万元。

出售京豪苑34%的股权和天津北方毛泽100%的股权是因为土地价格超过了双方之前约定的价格，公司选择退出。

在一个月内，该公司集中出售股票和项目，这似乎是一个正常的行动。事实上，公司需要考虑补充流动性和优化半年度报告数据。

今年第一季度，公司实现营业收入24.89亿元，净利润3.66亿元，同比分别下降70.11%和78.51%。

获得土地花费了200亿元

根据中国金茂公布的未经审计的销售数据，今年1-6月，公司实现合同销售总额784.56亿元，合同销售建筑面积357.91万平方米，分别增长9.33%和-46.91%。

2018年，公司年销售额达到1280亿元，进入1000亿房企俱乐部，发展战略略有调整——“强调适度规模，突出效益”。然而，习惯走高端路线的中国金茂，仍然对城市核心区的高价土地充满热情。

今年7月3日，该公司参加了南京主城区今年最大的土地拍卖。经过129轮竞标，该公司以51.5亿元的价格赢得了位于应天东街北侧的g32地块。交易底价为29，700元/平方米，保险费率为33.07%。

在这块土地上，中国金茂将延续“富”系列高档住宅产品，建设保护价4.5万元/平方米的高档住宅小区。

与此同时，该公司已逐步进入一些二线和实力雄厚的三线城市。

6月初，公司分别以26.56亿元和13.7亿元在汕头赢得了一个200英亩的住宅项目，并以1.37亿元在广州灵山岛赢得了2019年njy-5地块。

6月，公司北上山东省潍坊市，在该市采集了2018-bs09地块。

2018年，该公司的土地收购更加“艰难”。在当年房地产企业的困难时期，公司逆潮流而动，新增土地储备建筑面积2264万平方米，同比增长51.7%。截至2018年底，公司土壤总储量达到6420万平方米。

据中原地产研究中心统计，今年上半年，中国金茂以152.4亿元的价格收购了19块土地。如果加上7月3日在南京查封的g32地块，目前征地成本已经超过200亿元。

此前，克尔透露，2019年1-6月中国房地产企业新增土地价值100强数据显示，金茂在中国新增土地价值652.1亿元，排名第23位。

许多“土地国王”已经进入市场

中国金茂的“高地价-高售价”模式强势进驻城市核心区域，使公司在众多房地产企业中独树一帜。

该公司的“政府”是昂贵和高端的住宅产品，这曾经卖得很好，但“土地国王”赢得了在各个地方也给公司的转型带来了一些麻烦。

在过去的三年里，公司在河西、南京、翔安、厦门和深圳龙华等地赢得了“土地之王”。

2016年5月，公司和电力建设集团在南京河西以69.6亿元赢得g12和g13地块，底价分别为3.7万元/平方米和3.69万元/平方米。

2016年6月，该公司与电力建设集团再次联手收购深圳龙华的一块土地，底价为56800元/平方米。

2016年8月，公司以35.1亿元的价格收购了郑州郑东新区的土地，底价为3.7万元/平方米，也是当地的“地王”。

2017年9月，该公司在厦门翔安赢得一块土地，价值20.91亿元，平均底价29000元/平方米。

2019年6月，该公司在深圳龙华以65.85亿元的价格，以每平方米64，900元的底价赢得了另一块土地，创下了当地“土地王”的新纪录。

据媒体报道，上述“王迪”产品在进入市场时遇到了尴尬的局面，要么是因为区域限价措施难以进入市场，要么是因为定价过高，要么就是单纯的亏本进入市场。

“王迪”将不复存在的前景并不乐观，这仍然让该公司火上浇油，该公司的激进策略也按下了暂停键。

公司2019年的销售目标是1500亿元。根据此前披露的今年销售额约为2400亿元人民币，而该公司的总淘汰率为80%，实现这一目标并不难。

然而，与2018年1280亿元的销售额相比，公司设定的销售增长率仅为17.19%，远低于2018年85%的销售增长率。