富力地产尚未暂停拿地 1600亿销售目标压顶

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蔡联(深圳记者杨依依)据报道，7月31日，R&F子公司包头富润房地产开发有限公司以1.4亿元的价格获得了包头市青山区的一块土地。该公司还发布了一张海报，称其在淮南赢得了两块占地395.83亩的土地，7月29日两天前，R&F以3.66亿元赢得了威海的三块土地。

显然，R&F没有中止土地收购。7月30日，R&F地产内部文件《关于要求区域公司确保完成销售任务的通知》下发，声明集团原则上在2019年下半年暂停征地，优先完成项目销售目标。

一些R&F内部员工告诉记者，这份文件确实已经分发给所有员工，并出现在内部oa系统上。R&F回应称，“相关消息已经被注意到，目前媒体的采访没有得到回应。”

据一些内部人士透露，当天收购的地块通常在几周前获得批准，R&F近日的土地收购与原则上暂停土地收购的文件可能没有任何冲突。

值得注意的是，R&F今年的销售目标是1600亿元，上半年股权合同的销售总额约为602.2亿元，仅占全年销售目标的37.6%。

“销售压力很大。”R&F内部工作人员向记者透露，“1600亿元的总目标是分配给地区公司的，完成情况与年终奖励挂钩。”

多站点项目的销售受阻

“上个月，R&F还在与武汉市政府讨论一个大型商业和住宅项目。”一位在武汉一家房地产公司工作的人告诉蔡联。

深圳一家房地产企业的投资推广人员告诉记者:“5月份，张莉(R&F集团总裁)跟我们聊天，说他要拿很多旧土地，说要进入深圳。”

作为“华南五虎”的掌门人，R&F试图冲刺数十亿。2014年初，R&F宣布今年的销售目标为700亿元，2016年更是飙升至1000亿元，但2016年仅实现销售609亿元。2017年年中，R&F再次提出1000亿元的目标，并大幅提高其2018年的销售目标至1280-1380亿元。

在过去的2018年，R&F的内部压力翻了一番。去年年初，一位总部在广州的上市房地产高管向记者透露:“艺鹭(R&F地产副总经理)说，领导一定要拿枪指着他。”今年(2018年)是R&F最激进的一年。今年，R&F前几年的增长率太低。”

2018年底，R&F最终以1311亿元的股权销售金额进入“1000亿俱乐部”，并提出在2019年实现1600亿元的股权销售目标。在2017年的上一次年度业绩会议上，R&F还提出了2020年人民币3，000亿元的三年目标。

还是因为巨大的销售压力，R&F的内部文件多次提到“全员营销”。据了解，该项目于2018年10月正式启动，员工可以通过“R&F好房子，多仆人”应用程序注册成为全国经纪人，并在推荐交易后获得1%的税后佣金。根据上述内部人员的说法，一个套房可以得到5000-10000元的佣金。

事实上，R&F对今年实现1600亿元的销售目标有一定的信心。根据年度报告，截至2018年底，R&F所有城市正在开发、可供出售和即将竣工的项目数量从88个增加到155个，新增61块土地，总价值为371亿元，是2018年销售额的4.7倍，即6110亿元。

但自今年年初以来，R&F在销售过程中频频遇到障碍。5月初，R&F红墅湾项目接到海南省澄迈县住房保障和房屋管理局的通知，被责令暂停销售。红墅湾项目是R&F最大的项目，总建筑面积150万平方米，有待开发。

“R&F海南面临巨大压力，很难偿还。”海南一家房地产中介的负责人告诉采莲记者，“收购的海南海口项目由于价格限制，不容易出售。”

此外，今年上半年，淄博R&F万达广场(R&F)项目和成都R&F中心被监管部门暂停。

债务压力继续上升

2018年，进入十亿美元阵营的R&F债务水平继续上升，不仅是销售压力，还有大规模债务。

年报显示，截至2018年底，R&F的净负债率从2017年的169.6%进一步上升至184.1%；现金与债务比率为0.66，与2017年底相比继续下降；短期债务523.5亿元，同比增长84.24%，账户现金340亿元。

R&F不得不不断发行超短期融资债券来替代短期债券。据统计，截至目前，R&F今年已发行债券10次，其中4次为超短期融资券，总额48亿元。

最近的公告显示，截至2019年6月30日，公司的贷款余额约为1952.34亿元，较2018年末的贷款余额1632.39亿元增加319.95亿元，累计新增贷款超过2018年末公司净资产的40%。

值得一提的是，R&F今年上半年宣布将通过参与华泰汽车进入新能源汽车领域。华泰汽车2018年亏损约16亿元，并爆发停产、拖欠工资等问题。投资华泰汽车将继续增加R&F的债务规模。

“2019年上半年大多数房企的海外融资成本高于去年同期。其中，R&F、凯撒等住房企业较为明显。建议关注下半年到期债务较大的房企的债务展期压力。”民生证券在最新的研究报告中对此进行了分析。