旭辉“逆周期”拿地土储充分 债务结构优化

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本报记者刘慧玲见习记者徐伟

8月13日，房地产公司徐汇控股(00884.hk)发布了2019年半年度报告。半年度报告显示，徐汇2019年上半年实现销售收入约200.63亿元，同比增长约8.9%；净利润约为44.13亿元，同比增长约5.65%。

与此同时，徐汇宣布派发中期股息每股10港仙(根据中期报告约为8.93元)，同比增长43%。据悉，这是徐汇连续第五年派发中期股息。自上市以来的过去7年里，每股股息累计至1.16港元，相当于1.33港元发行价的87%。

高收集率的结构优化

从收入方面看，2019年上半年，徐汇继续保持平稳高速增长态势，合同销售额达到884.4亿元，同比增长34%，6月份月销售额达到223.4亿元，创月销售额新高。

2019年上半年，徐汇的合同销售额回报率高达95%，比2018年上升了8个百分点。与此同时，数据显示，今年上半年90%的合同销售来自一线和二线城市、准二线城市和实力雄厚的三线城市。得益于一、二线城市和大都市地区的精确布局，今年上半年徐汇的平均销售价格同比增长14%，达到每平方米17400元，而浙江、江苏、北京和上海的销售额均超过100亿元。

最新数据显示，从今年1月到7月，徐汇的合同销售额为1030亿元，完成了全年1900亿元销售目标的54%。

利润方面，上半年徐汇实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，调整后的毛利率为34.5%，保持稳定；核心净利润达到14.3%，同比增长1个百分点，净资产收益率继续保持在22.5%的高水平。徐汇上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。近三年来，核心净利润复合增长率达到36%，保持稳定。

从资产负债来看，截至2019年6月末，徐汇的净负债率为69.5%，加权平均融资成本为5.9%，均处于同业较低水平。同时，现金存量为543亿元，较2018年末增长22%，占一年内到期短期债务的18%，现金负债率为3.3，债务结构良好。此外，徐汇上半年自愿提前赎回4亿美元海外优先票据，外币负债比例降至39%。

“反周期”的土地和土壤储存就足够了

在单调的数据背后，隐含的是徐汇的业务布局。

从去年第四季度到今年第一季度，徐汇遵循“反周期”的土地收购策略，先后在几个一线和二线城市以较低的成本收购了土地。一、二级联动能力的提升也使徐汇赢得了一系列“粮仓”项目，如武汉黎明村纯住宅用地52万平方米、太原智慧新城252万平方米、石家庄长安区45万平方米294个项目。

数据显示，从1月到7月，徐汇新增土地储备中有近40%来自非招标、拍卖和挂靠渠道。今年1-7月，徐汇新增土地储备878万平方米，平均每平方米土地成本4967元，房地产比率良好。1-7月新增土地储备中，88%来自一、二线城市和准二线城市，徐汇的土地收购金额占股权比例上升至74%，预计未来将推高销售股权比例。

截至7月底，徐汇土地总储量6300万平方米，总价值9800亿元，积累了丰富的土地储备资源。徐汇继续加强在一、二线城市和核心都市区的布局，一、二线和准二线在土地储备总量中的比重仍接近90%。

房地产财经评论员严跃进在接受《证券日报》采访时表示，从徐汇过去两年的发展来看，内部管理整体稳定，执行力也很强。多样化的补充表明土地储备已经到位。对于这样的房地产企业来说，类似的模式也表明他们更加关注消费市场的需求，从而有更好的产品定位和业务定位。

然而，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，“没有哪家房地产企业能够逆周期收购土地。”

在严跃进看来，徐汇的策略可以理解为一种控制成本的征地策略。在当前房地产市场降温的背景下，这也可以理解为一种“反向”交易策略。事实上，在资金充裕的情况下，目前的战略扩张非常划算，很容易取得大的成绩，也可以增强市场竞争力，提高市场份额。

徐汇董事长林忠在沟通会上表示:“房地产业将是未来经济的稳定器，其发展将更加稳定，不会出现大的波动。该行业还将进入一个精细化和品牌竞争的时代。”

林忠认为，从短期市场前景来看，该政策将在今年下半年保持稳定。稳定土地价格、房价和预期、降低杠杆和控制总量是全年的主题。市场是稳定的，不会有很大的波动，但是各个城市的表现会有所分化，未来会有更多的城市被城市周期所主导。目前，市场需求主要是为了刚刚需要和提高自我职业的需求。

林忠表示，徐汇下半年将坚持一贯的稳健平衡战略，未来将实施以深耕为主的战略，以销定产、减少库存、提高去利用率、加快收款速度、加快现金流，“筑高墙、积更多粮”。

(编辑上官门罗)