花样年重仓大湾区货值超3500亿元 潘军称“过往发展迟缓要换赛道换打法”

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我们的记者王立新

幻想曲控股正朝着1000亿元的目标稳步前进，该公司于8月21日递交了中期业绩试卷。

截至2019年6月30日，幻想曲控股(以下简称幻想曲)总收入为85.77亿元，同比增长65.1%；净利润2.44亿元，同比增长35.6%；毛利25.37亿元，同比增长92.5%，毛利率29.6%；银行存款余额和现金总额为250亿元，现金流量充足；净负债率为79.5%；每股基本利润是1.77点。

“2019年，幻想曲和色彩生活面临着巨大的机遇和挑战。原幻想曲相对封闭，合作项目效率不高。今年，我们必须改变游戏规则。”幻想曲年董事长潘军表示:“在对前20家优秀企业进行标杆管理后，我们发现过去的发展过程有所延迟。原因是土地收购方式主要是基于并购。现在我们需要改变模式，加快速度，改变投资方式和人才结构。

基于集团的战略调整，潘军在绩效会上多次强调:“我首先提出了人才战略，要进行人才转型，让行业中的优秀人才能够主持相关业务。”

大湾区重型仓库价值超过3500亿元

中期业绩报告显示，截至2019年6月30日，幻想曲控股集团规划的土地储备建设面积约为3320万平方米(包括未来可转换为土地储备的城市更新项目总建设面积约为1672万平方米)，集中在中国五大都市地区，其中一、二线城市占90%以上，粤港澳大湾区土地储备占50%以上。

《证券日报》记者注意到，大湾区在幻想曲年有39个城市更新项目处于不同的发展阶段，其中大部分位于深圳，惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市已经布局完毕。预计规划总建筑面积约为1672万平方米，总储备价值约为3526亿元。

值得注意的是，《关于支持深圳建设有中国特色社会主义示范区的意见》出台后，备受争议的深圳在幻想曲年共规划了22个项目，总价值超过1600亿元，其中大部分是城市更新项目。在未来三年内，20个市区重建项目将会转为发展用地。据估计，土地供应总值约为1334亿元，毛利率预计将达到50%以上，这是未来几年陈新宇，幻想曲的执行董事兼首席财务官说。

对于下一步的投资布局，幻想曲执行董事张惠明表示，幻想曲有自己的投资标准。“投资必须首先赚钱，其次强调流动性；第三是维护安全。”接下来，在幻想年，我们应该调整结构，注重质量。未来，我们将结合全国城市群的发展战略和发展能量水平，布局为“5+n”模式，即以“京津冀+长三角+粤港澳大湾区+华中+成渝经济区”为核心，并适时深度培育或进入20多个城市。

此外，张惠明还表示，预计今年将启动一些合作项目。合作的主要形式是双方投资对方的高质量项目，开展联合贸易。合资伙伴也将有机会竞标公开市场的土地，并优先投资可以尽快出售的项目。

加强经营，加快周转

经过六年的转型，《幻想曲年》的“重在重要性，重在严肃性”的战略发展道路变得更加清晰。2019年，在“房地产+社区”的双轮驱动下，幻想曲更加注重“重投资、稳金融、强经营”的经营战略，这也是1000亿目标激励下的战略部署和组织结构改革的方向。

在加快周转率方面，张惠明最近表示，未来花季高周转率项目的比例计划提高到60%至70%，开发周期稍长的项目，如盈利型和粮仓型，将保持在30%左右，这是综合考虑投资净利率、内部收益率、投资城市和投资板块等多种因素的结果。

对于过去三年内要改造的20个城市更新项目，“我们成立了一个专门的城市运营公司进行管理。”张惠明在接受《证券日报》采访时表示:“每块土地上的每一个项目都有一个规划，它会根据节点来激发。此外，它将增加投资。与此同时，它将寻找合作伙伴进行股权合作，并在熟悉旧的城市改革的好年景进行交易，以加快这些项目的周转。

对此，潘军还表示，深圳是吸引金融机构进入的热点，也是幻想曲年城市更新项目的集中地。幻想曲年成立了专门的城市开发运营公司，既有短期考虑，又有长期规划，不会是一个盖了房子就带着开发思路离开的企业。有必要利用这一行业来反馈住房发展，并成为城市发展的经营者。预计未来的城市更新业务将在城市发展的早期阶段反馈土地征用资金。

除了大量投资外，为了更好地适应发展速度，幻想曲年正在建立一个大型运营系统。据悉，幻想曲将从计划经营向大规模经营转变，建立完善的大规模经营管理体系，构建以经营目标(收入规模、利润率和现金流量)为导向、以计划(目标)管理为重点的经营管控体系，通过制度、标准、监控和激励等手段提高质量和效率。

张惠明表示，在组织结构上，幻想曲加强扁平化管理，实行“集团-区域-项目”三级管理体系，明确各级的定位和分工，通过三级结构和两级控制实现“集团专业化-业务强强-项目快”的目标；在运营效率方面，围绕利润和现金流管理建立运营评估体系，通过“控制一个层次、参与一个层次、看一个层次”建立三层业务会议体系，加强运营控制。

在稳定融资方面，据张惠明向《证券日报》记者披露，一年内到期的债务和融资安排一直稳定。“负债率和现金流是公司非常重视的财务指标。有必要明确下半年的负债红线。加强支付，用现金流指标平衡未来投资。”

(编辑孙倩)