【房企半年考】朗诗上半年销售滑坡 仅完成年度目标不足三成

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本报讯(记者李杰)据中国金融协会报道，近日，施琅绿色集团(00106.hk，以下简称“施琅”)在发布中期业绩报告的同时，宣布拟将公司名称从“施琅绿色集团”更名为“施琅绿色地产”，这是一年多来的第二次。

中期业绩报告显示，今年上半年，施琅总收入约为20.9亿元，同比增长3.6%；净利润为4.6亿元，同比增长25%，净利润增长率约为22%，同比增长3.8个百分点。

尽管收入和净利润都有翻番增长，但施琅的销售业绩并不令人满意。今年1月至6月，合同销售额达到约114.8亿元，同比下降29.8%。然而，施琅2019年的年销售目标是400亿元，而上半年仅实现了28.7%的年目标。

“从上半年的销售情况来看，施琅完成年度目标的压力相对较大，因为下半年的市场监管仍在收紧，监管层面的各种声明表明，放松房地产监管是不可能的。”易居研究院智库中心主任严跃进告诉蔡联。

销售额下降了近30%

施琅曾表示，2019年，预计将提供约500亿元人民币的土地储备，土地储备将集中在长江三角洲的一、二线城市。

“施琅市场的深度相对稳定。如果2019年的去污率能保持在过去的水平，估计约为85%，销售额相当于约425亿元人民币。”精华国际分析师黄曾说。

然而，上半年114.8亿元的销售额给施琅的销售前景蒙上了一层阴影。

对此，施琅表示，签约销售未能达到既定目标，主要是因为土地市场高企，扩张力度不够。2018年和2019年上半年，国内土地市场高企，土地价格往往超过房价，这不是投资的好机会。2018年和2019年上半年的投资目标没有实现，对合同销售产生了一定影响。

“如果你想实现400亿元的年销售目标，施琅需要在下半年实现近285亿元的销售额，那么在利润方面可能会有牺牲，比如降价，因为相对低价的房产会比较好。销售，可以快速实现销售回报。”一位知名的房地产分析师告诉记者。

根据年中报告，施琅在此期间收购了16个新项目，新开发和出售物业的销售面积为573，000平方米，预计销售价值约为103.6亿元，其中股权项目的销售面积为510，000平方米，预计销售价值约为91.3亿元。

此外，施琅与其合作伙伴共同投资了许多现有项目，这些项目开发周期长、开发难度大、周转相对较慢。

截至今年6月底，施琅共有34个开发经营项目，实用面积291万平方米，预计实用价值约504.1亿元。上半年，施琅与合作伙伴合作，共同投资了位于北京东三环的船舶建造项目、位于上海浦东的张江嘉利大厦以及由施琅运营管理的上海市静安区邢星大厦项目。

一位熟悉施琅的人士认为，今年上半年施琅销售额的下降与内部反腐有关。“市场部是一个相对重要的部门，内部反腐调查带来的调整会对销售产生一定的影响。”

今年5月，施琅宣布成都公司执行副总经理邓敏被司法机关逮捕，这是施琅第三位接受调查的地区高管。

施琅曾告诉《财联》记者，“公司内部的反腐败不是短期的行动，而是一场持久的战斗，重点将放在营销部门。”

频繁更名的背后

除了中期业绩，施琅的频繁更名也引起了业界的关注。

值得注意的是，这一次，施琅只是改回了原来的名字。2018年2月28日，更名为“施琅绿色房地产有限公司”，更名为“施琅绿色集团有限公司”。当时，施琅集团董事长田明指出，企业更名是施琅转型升级新战略的必然结果，施琅的纵向多元化业务已不能适应单一房地产。现在，施琅已经发展了多元化业务，包括长期租赁公寓、养老服务和房地产金融。

但更名后不到一年半，施琅就成了回归地产的主要渠道。对于再次更名的原因，施琅表示，更名有利于突出和匹配公司对绿色地产核心业务的关注，有利于更好地反映公司业务新的发展战略，有利于公司和股东的整体利益。

“当时，房地产企业更名是一种趋势。为了使改造布局多样化，许多房地产公司都改名了。但是，施琅更名回“房地产”也表明，一些房企的多元化发展并不是一帆风顺的，也有人说明史明回来了。房地产决定。”房地产分析师告诉蔡莲。

业内人士普遍认为，更名与施琅格林集团剥离长期租赁公寓有关。

2019年5月，施琅绿色集团剥离了长期租赁公寓、花园、设计院、物业管理、绿化景观和设计建设等业务，总交易金额约为9.81亿元。收购方是上市公司的大股东施琅控股集团。

至于剥离这些业务，施琅表示，这是因为一些业务已经遭受不同程度的损失，并可能在未来两年继续遭受损失。数据显示，2017年和2018年，龙狮的长期租赁公寓分别亏损4000万元和1.9亿元。

施琅解释说，通过剥离这些非房地产业务，公司的利润率、总资产回报率和净资产回报率预计将逐年进一步提高，这将有助于完全了解公司在市场中的盈利能力。

尽管今年上半年施琅的利润水平进一步提高，但其负债等财务指标也有所增加。

报告期内，施琅的净负债总额约为29.4亿元，较2018年底增长81.4%；净负债率为57.2%，比2018年底上升了23个百分点，但仍低于行业平均水平。

此外，今年上半年施琅加权平均融资成本为7.7%，比2018年底上升0.3个百分点；行政费用同比增长60.8%，达到3.07亿元，销售费用同比增长21.2%，达到7800万元；账面现金为49.6亿元，较2018年底下降16.6%。