卓越半年报

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近日，卓越经营有限公司(以下简称“卓越经营”)发布了2019年上半年经营业绩。卓越商业管理是卓越集团的旗舰商业控股平台，专注于在一线城市的核心区域建设大型城市综合体。在今年上半年的业绩简报中，披露了一些优秀企业管理的业务指标。

持有物业资产的优质负债率连续三年低于65%

据披露，优秀商业管理控股物业的总经营面积约为140万平方米，其中一线核心物业面积高达120万平方米，占85%以上；该物业的入住率超过95%，2019年上半年该物业的总租金收入接近10亿元，同比增长33%。我们认为优秀的经营管理、优越的物业位置和优秀的资产运营能力是其物业价值高水平释放的核心原因。

据了解，卓越理财已在深圳规划了四个中心区域——福田中心区、后海中心区、前海中心区和宝安中心区。它也是这四个中心区最大的商业开发和运营商，并已建成许多项目，如深圳卓越前海一号、深圳卓越世纪中心和深圳卓越后海中心。同时，卓越商业管理还拥有上海卓越世纪中心、上海铂尔曼卓越酒店、青岛卓越世纪中心等基准项目。近日，上海卓越地产加盟洲际酒店，获得上海浦东国际机场t3航站楼项目20年的运营权。

据统计，卓越商业管理持有的房产账面价值高达700亿元，估值超过1000亿元。优秀商业管理的资产负债率能够连续三年稳定在65%以下，这与大量优质标的资产直接相关。将优秀的企业管理与同行相比，我们还可以看到其债务状况非常健康。截至2018年底，148家上市房地产企业的平均资产负债率为79.46%，优秀的商业管理远远优于行业平均水平。同时，与基准企业相比，优秀的资产负债率仅次于一向以稳定著称的中海，优于万科、碧桂园、恒大等龙头企业。

管理层追求质量增长，利润率提高，毛利率达到42%

在“战略驱动、质量增长”和“以结果为导向、高效运作”的管理方针下，卓越集团努力平衡规模扩张和盈利能力。

根据披露的信息，2019年上半年优秀经营管理的预售收入呈现快速增长趋势，同比增长81%；同期，毛利率高达42%，与同行相比也处于领先地位。卓越商业管理的高毛利率与海湾地区大量优质项目的结转有关，其中深圳卓越前海一号于上半年交付，写字楼价格约为9万元/平方米，公寓价格约为11万元/平方米。据估计，该项目的实际楼层价格约为19000元/平方米，空房利润巨大。优秀的企业管理人员可以凭借其优秀的资产运营能力在许多城市低成本获得高质量的项目，这是其高毛利率的核心原因。

优秀的财务指标促使该学科连续三年获得aaa评级

2019年上半年，优秀经营管理的财务指标进一步优化，盈利能力持续提升，债务结构稳定健康，评级前景稳定，主体获得长期信用最高aaa评级。

优秀的信用评级有效地帮助优秀的企业管理人员进行低成本融资。卓越理财披露，其2019年上半年的加权平均资本成本约为5.85%。截至2018年底，64家重点上市房地产企业的平均融资成本为6.65%，优秀的经营管理水平明显低于行业平均水平。与标杆企业相比，优秀的企业管理也排在中游，相当于万科、碧桂园、徐汇等企业。

稳步发展，未来可期

行业监管已进入“双控模式”。一方面，政府控制热点城市，另一方面，政府控制新兴企业，住房企业的经营压力越来越大。在“战略驱动、质量增长”的经营方针指导下，卓越集团能够更加从容地应对不断变化的行业环境。

1)财务稳健性:在行业融资环境日益紧张的背景下，财务稳健的卓越集团具有较强的抗风险能力和较多的财务操作，其债务风险和融资压力远低于其他企业；

2)稳定的投资:卓越集团有稳定的投资，集中在核心大都市地区和重点城市，拥有高质量的土壤储备。其中，大湾区的价值储备占70%，优秀的一线商业地产超过120万㎡，其中深圳有40多栋写字楼正在建设和开发中。随着粤港澳大湾区、深圳社会主义试验示范区等战略规划的不断推进，区域土地资产价值将长期增长；

3)稳健经营:卓越集团以“整合城市运营商”为方向，房地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大业务同步发展，取得良好成效。房地产开发规模处于行业前列；城市更新业务在深圳有60多个合作项目，覆盖深圳行政区的核心区域，价值储备6550亿元；商业管理资产账面价值700亿元，总估值超过1000亿元；金融投资开展了三大业务:房地产基金、股权投资和小额信贷。目前，总资产已超过60亿元。