时代中国旗下物业公司拟赴港IPO 资本负债率达1022.2%

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蔡联(深圳记者杨依依)报道称，另一家房地产公司宣布剥离其房地产部门。9月9日晚，时代中国控股(01233.hk)宣布其全资子公司时代邻里控股有限公司(以下简称“时代邻里”)已向香港联交所提交招股说明书。

目前，包括时代社区在内，有6家内地房地产公司正在香港证券交易所等待上市。据蔡联记者统计，2018年有5家内地房地产公司成功上市h股，是近年来的最高值。如果所有提交招股说明书的地产公司都在今年内出席会议，那么内地地产公司在香港上市的纪录将在2019年再次被刷新。

当地产公司在香港集合上市时，一位香港股市分析师告诉财联社，“今年是地产股的大牛市，尤其是上半年整体市场形势不好的时候，地产股就是大牛市。”与房地产股票的监管和影响业绩预期的整体经济形势相比，房地产公司的现金流是稳定的，满足了避险需求。”

今年以来，港股地产股多次集体上涨，地产股的市盈率远高于地产股。以数家领先的地产公司为例，如碧桂园服务公司、优雅生活服务公司和中海地产公司，它们目前的市盈率依次约为母公司的8倍、5倍和5倍。

“与分拆房地产上市的做法类似，这在很大程度上反映了当前房地产企业的定位，即通过分拆实现了更好的专业化运作，特别是房地产分拆上市阻力不大，资本市场也给予了更大的关注。从实际过程来看，类似的剥离也在很大程度上有助于此类企业的融资，对于培育更好的物业管理模式具有更积极的意义。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

一位香港上市房地产公司的中层人士认为，“房地产上市与房地产公司融资无关。”大多数房地产公司的首次公开募股将获得3亿元，这对母公司购买一块土地来说是不够的。此外，许多房地产公司的上市计划书都有明确的融资方向，很少用于房地产开发。”

“当房产公司剥离房产上市时，他们主要是想做品牌和运营的房产服务，增加业绩的增长点，而不是简单地从属于企业。”上述人士补充道。

根据时代社区的招股说明书，截至2019年6月30日，管理的项目有210个，管理的建筑面积超过4270万平方米。收入从2016年的3.73亿元增加到2018年的6.96亿元，复合年增长率为36.6%；净利润复合年增长率为78.8%。在2019年上半年4.46亿元的收入中，物业管理服务占64.9%，非业主增值服务占25.7%，社区增值服务占6.9%。

众所周知，发展商旗下的物业公司对母公司业务的依赖，一直是希望上市的物业公司的“通病”。今年3月，时代中国以4536万元的价格完成了对广州东康物业服务有限公司的收购，并于4月以906.5万元的价格完成了对清远融泰物业公司的收购。第三方地产开发商的建筑面积和收入占比从2018年底的27%和28%分别提高到56%和35%，与上市地产公司的平均数据基本一致。

近几年来，调整后的资产负债率在近几年呈现下降趋势。然而，资本负债率正在上升。根据招股说明书，截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日，其资本负债率分别为55.7%、11.5%、1494.7%和1022.2%。时代邻里解释说，这是由于2018年建立了资产支持证券，2019年上半年略有下降是由于部分偿还了资产支持证券。

“资本负债比率是指有息负债与股东权益的比率。较高的资本负债比率表明，空进一步利用金融杠杆借钱的可能性并不大。”这位香港股市分析师表示。

关于分拆的细节，蔡联记者联系中国时报进行采访，但截至记者发稿时，尚未收到任何回复。