“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

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本文作者是阿尔法工作室的研究员

领导:在一个每个人都在竞争“装运”的时代，优秀的“接管人”已经成为一种稀缺资源。

目前，中国房地产业的运作中有太多的项目需要接手，但显然还不够，尤其是高质量的项目。

这时，孙宏斌的背变得越来越“硕大”。

仅在2019年，融创中国(香港:01918)接手的几个重大项目就耗资233亿元人民币:

今年1月，它收购了两个跨海项目，耗资126亿元人民币；

7月，收购新湖宝下的欧亿马宝公司(持有20块土地)，投资67亿元；

10月份收购李嘉诚的长实集团位于大连西岗项目，耗资40亿元。

从近几年than 100多亿的情况来看，“以专业接管兄弟”已经成为孙宏斌和融创的核心发展模式(尤其是万达吕雯和乐视大幅度扩大了融创的土地储备)。

01“专业精神取代了对兄弟的奉献”

不完全统计显示，自2016年以来，融创在M&A的主要项目上已经花费了近1300亿元。M&A基金主要来自销售回报(每年超过4000亿的回报经常被媒体忽视，他们愚蠢地质疑资金来自哪里)、账面基金、银团贷款和海外融资。

融创M&A自2016年以来的主要项目。单击以查看更大的图片。

在上述M&A项目中，有100多亿是给泰山俱乐部(正式命名为泰山工业研究院)的兄弟们的，成员包括刘传志、卢志强等。)。

孙宏斌为什么能联系泰山协会？因为老孙和泰山协会会长刘传志的关系，大家一定都很了解。

感情大多是爱与杀，但很少是爱与杀——孙宏斌和刘传志的“爱、杀、爱”是独一无二的。

孙宏斌在刘传志的支持下，在泰山俱乐部很受欢迎。

因此，孙宏斌直接接手台山俱乐部成员的大项目:刘传志联想项目138亿元，卢志强远洋项目126亿元。

泰山协会著名会员

通过泰山协会关系收到的项目:

以501亿收购万达吕雯(2017 -2018年100%股份两次出售)，泰山俱乐部的孙喜爽是王健林的铁哥们；对乐视的150亿投资，卢志强此前对乐视的投资，以及泛海联想和融创的联合调整；在20亿美元的HNA项目中，泰山俱乐部的史玉柱和HNA的陈峰都信奉佛教，都是金鼎俱乐部的成员。

以上是同一组织成员之间的合作。

当然，这些公司不是唯一与孙宏斌合作的公司。事实上，每个人都喜欢这个“接管人”。但是你知道孙宏斌的“M&A王”这个品牌是怎么建立的吗？

02“高质量接收器”的改进

此前，孙宏斌还收购了宋卫平的项目。

2012年1月，融创以5000万元的对价获得绿城樟园51%的股份；2012年6月，两家公司建立了一个“绿色整合平台”，包括上海、苏州、无锡、常州和天津的9个绿城项目，其中8个项目由融创负责——实质上，这些项目由融创支付。

孙宏斌深深地凝视着宋卫平

孙宏斌和宋卫平之间有太多的“共同话题”，包括现金流中断和高品质住房(融创只能算是中高端)。这两个人可以说是相互欣赏的，尽管融创没有对绿城进行整体收购。

即使核心团队被转移到绿城(Greentown)收购(Greentown当时基本摆脱了困境)，孙宏斌也以正常的方式表示:“合作极大地提升了融创的实力，世界上的一切都各有千秋，我希望以后会有更多的合作机会。”

在那之后，收购凯撒(hk:01638)失败了，这再次显示了潜在卖家孙宏斌的性格。

2015年2月，融创宣布收购凯撒，项目协议附有“无条件且不可撤销”的承诺。结果，凯撒的老郭带着他以前的球队返回，这显然是违反合同的。然而，孙宏斌同意终止收购协议，并未提及违约赔偿。

孙宏斌可以说已经聚集了“高质量接收者”的三个要素:

一个是角色，可以透过绿城和凯撒看到。

二是人脉，得到了刘传志和泰山协会卢志强的支持。

第三，被收购方通常迫切需要行政权力，亲自领导团队，在可以听到枪声的前线做出快速决策。孙宏斌曾经说过:“如果王健林想卖掉万达旅游，他需要找一个决策迅速、说话算数、不废话、能出价数百亿美元的人。他是市场上唯一的一个。”。

因此，收购“泰山俱乐部兄弟、重质量的兄弟、房地产行业的兄弟、来自世界各地的兄弟”成为孙宏斌的主要发展模式之一。

接收者是一个永远等待的诚实的人

但是这对孙宏斌的融创会有多好呢？

03替代性低成本土地收购

M&A最直观的好处肯定是价格。

2019年3月，在中海、恒逸、金地、招商、碧桂园的包围中，龙湖以4.22亿元的成交价格(起拍价2.83亿元，土地面积80万平方米，建筑面积1.95万平方米)拿下了位于大连西岗胜利路的一块土地。2017年，21700元/套的底价创下了万科在同一地区的新纪录。

2019年10月，孙宏斌在龙湖附近接管了李嘉诚长寿集团的房地产项目:土地面积14.29万平方米，建筑面积72.58万平方米，成交价40亿元，建筑面积5500平方米。

融创和龙湖项目的位置，点击查看更大的图片。

融创的土地收购价格仅为龙湖的1/4。此外，融创一院的“无敌海景房富人区”比龙湖唐宁街的“市中心上班族苦币区”售价更高。

低价获得土地是优势之一，但这只是开胃菜。

04低价收购土地也伴随着梦想

此外，还有另一种并购方式，即“带着梦想低价收购土地”。

融创以501亿美元收购万达吕雯，实际购买了4973万平方米的建筑面积，相当于每平方米1000元的底价。

该条款规定，“融创将成为LeEco和/或其控制的LeEco公司在房地产业务中的唯一合作伙伴。”

我们应该知道乐视的土地储备约为20920亩，即1395万平方米，相当于1100元/平方米的底价，这还不包括乐视通过与地方政府的战略合作获得的大量土地。算上所有的土地储备价格，它将会更低。即使合伙人必须支付一定数量的土地，土地价格估计也与万达旅游相似。

也就是说，这两项并购(或投资)仅从土地理论上讲更便宜。对于严肃的万达文化旅游项目来说，乐视电视、体育等互联网服务是我们的梦想——孙宏斌经常提到的娱乐、健康、体育、文化、电视和电影。

当然，乐视的梦想已经“窒息”，但这并不影响土地的价值。

扼杀梦想的“破产者”贾跃亭

05“十年征地，一天并购”

当进入绿城时，每个人都担心融创会重蹈顺驰的覆辙，并对这个无底的资本洞极为担忧。

当时，现金流中断的绿城在许多人眼中是一片乌云，但万里晴·空只是隐藏在乌云之上。

逻辑是这样的。如果你有30亿现金，大多数时候你就是一个土皇帝。呃，除了上海的土地拍卖中心。在经常有地王的上海，30亿英镑足够占据一块土地。

拿到土地后，如果你想做好产品，3年后就会被市场认可，5年10年才能站稳脚跟。融创不需要占有这块土地，可以说，它是通过高质量合作伙伴绿城的支持一夜之间站在这个市场上的。从那以后，绿色平台不负众望，在上海取得了第一名。

对于专注于中高端市场的融创而言，没有什么比迅速进入上海市场更重要了。

收购凯撒也是为了这个目的，它离珠三角市场相当近。这就是我所说的，M&A的隐性利益，“十年征地，一日M&A”。