中国住房市场发展月度分析报告10月号出炉：9月中国核心城市房价由涨转跌 二

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我们的记者江楠

基于2019年9月对住房指数的监测和分析，中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组采用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，于2019年10月完成了《中国住房市场发展月度分析报告》。

该报告显示，核心城市的房价总体上已由上涨转为下跌，二手房成交量持续下降。2019年9月，核心城市的房价开始由涨转跌。反映中国24个核心城市房价综合变化的潍坊核心指数显示，2019年9月，核心城市房价环比下降0.12%。这是自2019年以来核心城市综合房价水平首次下降。前五个月，核心城市房价变化主要表现为上涨速度下降。考虑到2018年同期核心城市房价也有下降趋势，9月份房价由涨转跌并无特殊意义。与此同时，根据二手房成交量指数，核心城市的二手房成交量也在持续下降，而核心城市的房价则从上升速度变为下降水平。2019年9月，10个重点城市的二手房成交指数为155.60，比8月份低7.41%，但仍高于2018年同期。从先量后价的一般规律来看，在其他条件不变的情况下，二手房的成交量继续下降，这表明短期内很难扭转房价走势。

具体来说，一线城市整体略有下降，北京房价下降相对较快，准一线城市房价下降幅度普遍扩大。与上月相比，天津和重庆的跌幅有所扩大。二线城市房价总体增速进一步回落，市场趋势继续分化。四线城市总体上由上升转为下降，一些城市的房价相对于市场仍在上涨；核心城市住房租金下降速度加快，市场繁荣程度较前一年相对较低。

该报告预测，在2019年年底之前，整体住房市场将保持稳定并出现下滑，少数城市可能放缓并加速下滑。就城市而言，一线城市的房价可能会继续下降，而二线城市中，一些房价基数较低、中长期房价累计涨幅相对较小的城市的房价可能仍会上涨。第三，四线城市的房价正在下跌和上涨。

报告建议，首先，我们应该保持监管力度，坚持避免出台刺激购房的政策。历史经验证明，尽管房价可能已经进入下行通道，但刺激购房政策的出台将不可避免地导致短期房价的异常上涨。房地产政策的制定应坚持“不炒房”的底线，避免因刺激需求而导致的房价大起大落和房地产调控失灵。

第二，根据当地市场的实际情况，我们应该增强需求控制政策的灵活性和灵活性。在坚持“房无投机”和保持市场整体稳定的前提下，现有需求调控政策可以适度调整。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”的管控。避免意外伤害刚性需求和合理购房需求，适度支持改善住房需求。

第三，因地制宜适度调整住房购买限额。限购政策对抑制投机和稳定房价起到了积极作用。但是，限购等长期单向的行政措施不利于区域市场竞争和土地的有效利用，长期使用可能会在一定程度上阻碍居民住房水平的提高。在条件允许的前提下，可以根据实际需要对限购政策进行一些边际调整，以适应市场形势的新变化。然而，在短期内，住房购买限制政策不应完全取消。

第四，完善住房市场的监测指标和方法。住房市场监测指标的简单化容易导致简单监管或虚假监管，因此有必要对其进行改进，以促进市场的持续稳定。我们可以考虑增加住房市场的监测指标，改进监测方法，加强对二手房监测、成交量监测、舆情监测、大型彩票等市场异常现象的监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。

(编辑上官门罗)