美的置业旗下项目发生坍塌事故公司业绩增速已呈明显下行趋势

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在美的地产不断强调冲击1000亿元目标的情况下，其近几年的业绩增长率呈现出相对明显的下降趋势，隐患已经埋下

《投资时报》研究员苏慧说

致力于成为中国十大房地产开发商之一，覆盖中国50个城市，成为房地产开发+产业的复合企业集团。这是美的地产(3990.hk)在上市之初做出的承诺。然而，该公司刚刚过了上市周年纪念日，却在疯狂运营的道路上摔了一跤。

10月28日，贵州市关山湖区美的地产一号地下停车场发生坍塌。据权威人士透露，坍塌事故发生前，施工现场有14人值班。三个人在事故中独自逃脱，其中一人被迅速救出，10人被困并失踪。被困的10人中，有2人受伤，其余8人不幸未能获救。

面对如此严重的安全事故，美的地产29日上午宣布成立应急工作组，配合政府开展事故原因调查，并责令项目停工，全面排查安全隐患。同时，公司表示将全面开展内部自查，加强项目和现场管理。

股票价格不可避免地受到影响。截至29日收盘，美的地产以每股19.86港元收盘，下跌1.68%，市值为236.45亿港元。

事实上，在此次安全事故之前，美的地产因其高调的反腐败而备受关注。然而，与反腐事件的主动出击相比，该事件使美的地产陷入了极其被动的境地。

此外，《投资时报》的研究员注意到，随着公司不断强调要达到1000亿元的目标，其近年来的业绩增长率呈现出相对明显的下降趋势，隐患可能已经被埋下。

公司法定代表人经常变动

此次涉及的美的广场是由美的地产在贵阳关山湖区建造的一个纯商业高端综合项目。据资料显示，该项目规划建筑面积约为34万平方米，拥有8万平方米的购物中心、soho、阁楼公寓、五星级酒店等多元化复合业态。规划2000多个停车位，未来将成为关山湖集餐饮、娱乐、购物、办公、酒店于一体的一站式高端商业综合体。

在相关房地产项目推广资料中，贵阳美的广场被描述为地理位置优越、周边路网发达、医疗设施完善的置业选择。根据最新信息，该项目出售的是一居室(一室一厅一卫)豪华soho公寓，拥有40年的产权，建筑面积从42.59平方米不等，参考均价约为10，800元/平方米。

事实上，该项目前身为龙宇国际广场，由永贵能源发展有限公司(以下简称永贵能源)牵头。2017年8月，美的地产与永贵能源签署合作协议，同年9月，项目名称变更为美的广场，成为美的地产在贵阳的新项目。

美的地产接手后，项目规划做了很大调整，包括事故发生的地下停车场。

据悉，该项目地下停车场已由原来的两层改为四层，无容量建筑面积增加了5.3万平方米。安全事故是否由地下停车场设计变更引起，仍需等待相关部门的调查结果。

《投资时报》的研究员查看了相关资料，注意到贵阳郭龙房地产有限公司是该项目(以下简称郭龙房地产)的开发商。根据企业调查资料，郭龙房地产有限公司拥有美的西南房地产开发有限公司90%的股份，永贵能源拥有10%的股份。美的西南房地产开发有限公司是美的房地产集团的全资子公司。

根据信息风险扫描部分，郭龙房地产有12个风险和326个相关风险。其中，法定代表人变更和合同纠纷占绝大多数。

自2014年以来，郭龙房地产已有五名法定代表人，平均每年更换一人。2018年7月的最新变动显示其法定代表人由徐传福变更为刘娟。

据公开消息，徐传福曾担任美的地产集团贵州公司总经理，现任美的地产集团副总裁兼上海苏维埃区域公司总经理。在没有担任郭龙房地产的法定代表人一周之后，他也退出了公司的主要管理人员的行列。

然而，一年后，2019年7月，徐传福出现在郭龙房地产的主要经理中。目前，有92家关联企业。

据有关人士透露，徐传福在贵州有着深厚的根基，是最早探索贵州美丽楼市的管理者之一。现在，美的地产高级副总裁徐传福也在公司2019年半年度报告中回答了关于实现1000亿目标进展的问题。徐传福表示，公司1000亿元的年度目标没有改变，将坚定不移地推进，并在下半年加快转型步伐。

他还表示，公司正在采取各种措施，确保供应、销售和化学转化的各个方面都得到促进，同时其他方面也在正常有序地推动各项工作的进展。想要来贵州甚至西南地区应该是美的未来置业的重点。

十亿目标可能难以实现

亿确实是美的地产近年来最常提及的目标。

自2016年首次提出1000亿美元的计划以来，仅在过去的三年里，美的自有住房销售大幅增长。2017年，公司销售额达到507亿元，前两年复合年增长率超过100%。截至2018年，首次进入资本市场的美的地产实现合同销售额790亿元，同比增长56%。

此后，美的地产董事长郝恒乐公开提出了2019年600亿元、2020年1000亿元的四年扩张计划。

一个插曲是美的地产于2018年在香港成功上市，使得美的地产管理层将1000亿元的目标提前至2019年。然而，2019年上半年，美的地产仅实现销售额472亿元，1000亿元目标完成率不到50%。截至今年前三季度末，美的地产销售业绩为708亿元，目标完成率达到70.8%。这表明它需要在第四季度完成292亿的销售额才能实现1000亿。

目前，实现目标的可能性不大。

事实上，从美的集团近年来的财务数据来看，其业绩增长率明显下降。

《投资时报》的研究人员查看了风数据，注意到美的地产2016年至2018年和2019年上半年的营业收入分别为120.44亿元、177.98亿元、303.21亿元和142.88亿元，同比分别增长44.82%、47.77%、69.91%和34.22%。净利润分别达到10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，分别增长157.59%、89.84%、67.85%和20.11%。可以看出，其净利润增长率呈现出明显的下降趋势。

同期，其经营现金流继续为净流出。从2016年到2018年和2019年上半年，上述指标分别为-55.53亿元，-73.57亿元，-166.15亿元和-82.66亿元。美的地产在其招股说明书中也承认，经营活动产生的负净现金流将削弱其资本支出能力，并对其经营活动产生不利影响。

此外，随着股东权益同比增长，净资产收益率也从2016年的56.78%下降至2018年的24.37%，2019年上半年进一步下降至10.79%。

债务形势也不容乐观。仅今年上半年，由于销售规模的快速发展和土地市场的急剧扩张，美的地产新增了46块近1000万平方米的地块，价值1254亿元的购房者的债务压力不断加大。

2019年上半年，美的地产负债总额为1861.66亿元，较2018年末的1537.35亿元增长21.10%。上半年，资产负债率为87.1%，流动负债与非流动负债的比例也达到152%。

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