商业地产3.0时代 千亿房企富力地产的突围战

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随着中国城市化进程的加快，一线城市和一些炙手可热的二线城市的房地产市场已经进入了股票时代。

随着房地产市场的不断调控和长效机制的逐步完善，房地产行业的马太效应越来越明显。

其中，商业地产的变化是跌宕起伏的:从百货商店时代，到开发商在全国跑来跑去建设购物中心和商业区，然后专注于经营的时代，3.0时代的商业地产肯定会经历一段称霸的激情时期。

在迭代的浪潮中，谁会赢？

1.在股票时代，首席玩家的家

去年年底，中国指数研究院发布的《2018年中国商业房地产市场年报》显示:

2018年1月至11月，中国商业房地产开发投资18489亿元，同比下降10.2%；商业房地产开发投资占房地产总投资的比重持续下降，从2017年1月至11月的20.5%降至16.8%。

新开工方面，2018年1月至11月，商业地产新开工面积为2.3525亿平方米，同比下降2.4%；商业和商业建筑的新开工面积占房地产新开工面积的9.5%，自2015年以来持续下降。

与此同时，2018年全国开设的购物中心数量达到新高，总数超过530家。

据统计，2019年全国将有约982个购物中心项目开业，总商业面积约8622万平方米，创历史新高。与2018年计划的开业量相比，开业量增加了200多万平方米。

从宏观上看，商业地产显然已经进入了股票时代。

然而，与片面的悲观相比，我们应该看到商业地产未来的市场潜力仍然巨大。

归根结底，商业地产提供了办公和消费的房间和场景，这与我们的收入和社会消费品的零售水平密切相关。

据国家统计局统计，2019年前三季度，全国居民人均可支配收入为22882元，同比名义增长8.8%，扣除价格因素后实际增长6.1%。其中，城镇居民人均可支配收入31939元，增长7.9%(除下文另有规定外，均为名义同比增长)，扣除价格因素后实际增长5.4%。

与国内生产总值增长率相比，居民收入的增长仍然更加显著。

与此同时，消费也显示出稳定的势头。前三季度，全国居民人均消费支出15464元，比上年同期名义增长8.3%；扣除价格因素后，实际增长了5.7%。

加上超过2亿新中产阶级的消费升级，商业地产自然成为房地产老板的市场。

众所周知，股票时代的残酷之处在于马太效应更加显示了它的威力。此外，商业地产需要长期持有和运营，因此小玩家往往不得不在黎明明到来之前缴械投降，这里注定是主力玩家的家。

从近年来商业地产的发展模式来看，这是事实，而且越来越明显。例如，R&F、龙湖、万达等龙头房地产企业已显示出强大的商业运营、扩张和复制能力。

那么，支持R&F和其他人在商业地产领域领先的秘诀是什么呢？

2.从大开发到大布局

从数据来看，万达、R&F地产、新城控股、华润置地、中粮、龙湖集团、万科等。从新开的购物中心数量到运营情况，总共玩了18种武术。

商业地产，赌马时代已经过去。只有通过良好的布局、可自我维持的高品质物业和良好的运营，才能重塑护城河。

经过十年商业领域的深度培育，2018年，R&F集团加大布局，成立R&F商业，整体经营自持商业地产，以“新人”姿态争夺商业地产。它能突破吗？

从R&F集团的家庭背景来看，它无疑是充满信心的。

10月31日晚，R&F地产发布第三季度财务报告。

财务报告显示，前三季度，R&F地产实现协议销售额925.6亿元，协议销售面积853.44万平方米，同比分别增长6%和29%；

营业收入505.24亿元，同比增长12%；净利润和归母净利润也有所增加，分别为47.51亿元和45.37亿元；总资产4153.1亿元，同比增长13.43%。

综合毛利率接近40%，整体盈利能力良好。这个毛利水平在全世界都很好。

尽管全球资本紧缩，R&F的资本链安全继续得到加强。

截至9月底，R&F货币资金304.22亿元，流动资产3125.82亿元，流动性充足；另一方面，债务结构继续优化:短期贷款约为132.57亿元，较2018年底下降约3.86%。

凭借房地产业的优异表现和雄厚的资金支持，R&F各方面的布局能力稳步提升。

R&F是一家老牌房地产开发商，1994年在广州开业，在旧城改造中发了大财。目前，R&F已签约60多个合作城市，计划总建筑面积超过6000万平方米。就价值而言，一线和二线城市占95%，大湾区占70%。利用主场优势，搭上国家战略发展的顺风车。

它可以被描述为在正确的时间出现在正确的地点。

不仅如此，R&F已经走向全国。在国内，除华南地区外，华北、华东、西北和西南地区也有大量的布局。如今，R&F在国内外140个城市和地区拥有420多个项目。音量并不惊人。

随着房地产的发展，持续稳定的现金流和高质量的布局也支撑着R&F在商业地产方面的出色表现。R&F已经显示出非凡的雄心，酒店和商业资产的市场价值超过800亿元。

具体而言，共有132家旅馆，其中90家已经建成并在运营；在北京、广州等十几个城市，有超甲级和甲级写字楼；有10家商场在运营(分别位于北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡等地)，近20个商业项目正在建设和规划中。

这种实力意味着R&F已经提前拿到了商业地产股票时代的头牌。R&F今天商业成就的秘密在于其前瞻性的发展和布局。

3.敢吃，还要善于操作

在这场爆发战争中，R&F采取了“大胆而谨慎”的策略。

除了一线城市、省会城市和一些潜在城市的写字楼核心布局之外，我们还可以通过选择高品质地段，在未来获得空房源的长期增长，并大胆地吃掉它们。

最受关注的是2017年R&F和万达之间的“世纪大事”。R&F以200亿元人民币从这位前首富手中买下了70多家酒店，并喜欢提及“世界上最大的豪华酒店老板”。

自那以后，R&F已经成为全球酒店业的顶级参与者。

咄咄逼人的R&F对此并不满意。除了酒店，R&F还开始了商业地产的精细化运作。R&F商业最近推出的“R&F广场”和“R&F星光”系列是典型的表演。

《中国商业地产指数2019年第三季度报告》指出，第三季度，中国商业地产指数上升至128.3点，同比增长8.6%，环比增长2.0%；商业地产指数继续上升，各项二级指标均较上年同期强劲。

残酷的是，并非所有的商业地产都已复苏，相反，它加剧了分化。

一些运营多年的老式购物中心，即使位于核心区域，也不得不关闭。纯购物中心交易时代的衰落是不可阻挡的。

当电子商务公司积极部署线下新零售时，商业地产的发展逻辑和模式也在发生根本性的变化。

除了商业模式的改变，消费者的改变也是重要原因之一。

到今年，最年轻的90后是20岁，而80后、90后甚至00后已经成为商业地产的主要消费者。他们的消费观念已经从过去注重性价比转变为注重体验，追求便利、娱乐、社交和情感需求。

仍在按照旧的思维模式经营商业地产，要么关闭，要么只切肉卖项目。

与传统商业相比，R&F商业最近推出的“R&F广场”和“R&F星光”系列产品融入了艺术、文化、娱乐和差异化等元素。

“R&F广场”系列以核心区域和商业区为重点，面向周边企业和家庭的中高端消费群体，满足他们对精品商业区的体验消费和需求。服务和经验成为抛光的主要方面。

与更大、更完整、更同质的竞争相比，“新生”的R&F更注重差异化。

例如，天津R&F广场的背后是已经发展了十多年的R&F。因为附近有很多重点学校和幼儿园，所以它专注于发展孩子的教育+经验，为孩子的成长创造一个一站式的基地。

重庆R&F广场位于观音桥商圈，这里有许多各级商业综合体。R&F采取了不同的方法，在这个地区建造了第一个医疗、美学和健康商业中心，与众不同。

“R&F星光”系列主要宣传以社区为基础的综合体。从发达国家的发展经验来看，这一领域未来潜力巨大。

20世纪80年代和90年代后，消费者变得更加“家常”，除了公司和家庭，去商业区的频率相对较低。然而，如果以社区为基础的住宅附近的商业综合体能够满足他们快速、舒适和体验的消费需求，它无疑将成为他们的新宠。

这也可以是一个很好的股票交易场所。当然，R&F家族并没有积极部署这样一个潜力无限的社区商业综合体。许多国内巨头，如R&F，都在积极部署。

我们将拭目以待，看看有着坚实基础和良好布局的R&F能否在未来的商业地产战中继续胜出。

(本文仅代表作者的观点)

(cis)