首开股份三季末净负债率184.0%短期负债与货币资金差值超百亿

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2019年前三个季度，首只股票的净负债率仍高达184.0%。同期，短期负债与货币资金的差额达到100.68亿元，在a股房地产企业中排名第六

《投资时报》研究员王

房地产一直在变化。第一股(600376。被称为北京第一兄弟的上海，在2018年实现了1007.27亿元的签约金额，并通过上线实现了1000亿元的目标。虽然这个过程有起有落，但它无疑是其发展史上的关键一步。

仅在成功出击后，首开股份2019年的销售目标仅为1010.15亿元，小幅增长0.29%。如此保守的销售目标背后有什么原因吗？

高杠杆一直是房地产企业的特点。然而，过高的杠杆率往往隐藏着巨大的风险。一旦企业的现金流量不足以偿还本金和利息，这无疑会产生非常重大的影响。

第一股，签约金额超过1000亿元后，融资金额也超过1000亿元，并继续攀升。与同行相比，以1000亿元的签约规模换取1000亿元以上的借款是罕见的。

根据标点符号财经研究所和投资时报独家发布的《2019a股上市房企短缺报告路》，2019年前三季度，首只股票的短期债务与货币资金的差额达到100.68亿元，比2018年底增加68.04亿元，在131家房地产公司中排名第六，从高到低依次为。

从净负债率来看，根据华创证券2019年10月末的研究报告，2019年前三季度的净负债率达到184.0%，同比增长12.2个百分点。

规模扩张转移

首开股份诞生于2005年，由北京程凯和北京田弘合并重组而成。它诞生之初，就成为当时北京最大的房地产企业。

从那时起，持有第一份优质土地资源开始取得长足进步。风数据显示，2005年第一股的营业收入为4.58亿元，归属于母亲的净利润为2600万元；次年，营业收入达到46.29亿元，同比增长910.83%；归属于母亲的净利润达到1.67亿元，同比增长545.36%。

截至2018年，首开股份实现营业总收入397.36亿元，同比增长8.31%；母公司净利润31.67亿元，同比增长36.8%。14年来，其收入增长了85.76倍，归属于其母公司的净利润增长了120.81倍。

然而，近年来，由于市场监管力度加大，在北京布局相对单一、头寸较重的北京房企面临更大压力。

《投资时报》研究员注意到，2016年和2018年新股收入增长率分别为26.53%、22.74%和8.31%，在过去三年中呈明显下降趋势。

当然，2018年首只开盘股票的签约面积为377.56万平方米，同比增长27.97%；合同金额1007.27亿元，同比增长45.58%，进入1000亿元门槛。

然而，值得注意的是，该公司的流动销售超过1000亿元，而其股权销售相对较低。根据嘉里的数据，2018年第一次开盘时的股票销售额只有731亿元左右。

事实上，2018年首只股票的表现是跌宕起伏的。2018年前五个月，首开合同销售额为234.83亿元，同比下降29.71%。然而，今年上半年，首只开盘股票扭转了下半年的局面，实现了年初创1000亿元销售额的承诺。

据《投资时报》的研究员称，增加第一股销售的方法之一是扩大合作范围，适当降低股权比例。

以北京为例，首开股份有限公司副总经理蒙恬在2018年底的北京区域品牌发布会上表示，北京区域销售额约占总收入的一半，达到500亿元，实现了2018年的业务目标。也是在北京，首批合作项目大幅增加。2017年，在第一次开放中获得的16块土地中，有14块是联合征地；2018年，首开直接参与赢得了6处宅基地，其中5处为联合征地。

虽然联合收购土地可以增加销售、降低风险，但由于股权比例稀释，2017年和2018年首股的毛利率和净利润明显低于主流上市房地产企业的平均水平。

根据嘉里数据，2018年首只股票的股权销售份额为72.59%，过去三年一直保持在这一水平。

行业分析师认为，对于目前的首只股票，其在北京的土地分红优势一直在减弱。如果你想开拓北京以外的市场，交易能力也是检验企业能否适应市场的标准之一，这对那些热衷于共同收购首批土地股份的人来说，将是一个新的挑战。

短期债务偿还压力很大

在2018年突破1000亿元大关的同时，首开股份也面临着巨大的负债压力。

根据财务报告，2018年第一股融资总额达到1214.67亿元，资产负债率为81.58%。在这种债务水平的对比下，融资和销售的数量是不匹配的。

根据同期类似融资额的阳光城(000671.sz)的数据，2018年阳光城的融资额为1126.13亿元，但当年的合同销售额为1628.56亿元，比初始份额高出60%以上。

根据CICC的数据，2018年底，新股净负债率达到212%，处于行业内的较高水平。如果剔除79.85亿元的永久债务，其负债率可能会进一步上升。

截至2019年前三个季度，情况保持不变。

2019年前三季度实现营业收入295.45亿元，同比增长38.78%；归属于母亲的净利润为23.76亿元，同比增长28.57%。

截至2019年第三季度末，其资产负债率为81.77%，与去年同期基本持平，比2018年底上升了0.19个百分点。根据华创证券10月底的研究报告，截至2019年前三季度末，其净负债率达到184.0%，同比上升12.2个百分点。同期，首批股票的永久债券金额为49.85亿元。

根据“2019年a股上市房地产企业资金短缺报告路”，2019年前三季度货币资金难以弥补其短期债务。截至2019年第三季度末，公司短期贷款8.98亿元，一年内到期非流动负债301.56亿元，合计310.54亿元。流动负债1522.30亿元，同比增长13.25%。

值得注意的是，2019年前三个季度，短期债务与货币资金的比率为1.48倍，比2018年底上升了0.38倍；短期债务与货币资金之差为100.68亿元，比2018年底增加68.04亿元。

此外，根据风能数据，2018年首只股票的商业周期为2060.88天，比2017年增加了190.56天。2019年前三个季度，首只股票的业务周期为2702.10天，比2018年底继续增长641.22天。

2017年、2018年和2019年第三季度，第一股流动资产周转率分别为0.19、0.17和0.10。从以上数据可以看出，短期资本周转率正在下降。

有趣的是，近几年来，第一批开盘的假扮负责任房地产的股票出现了产品质量问题，如北京市朝阳区东坝第一开盘昌邑苑小区3号楼墙体出现大面积脱落，马家桥镇物流基地生活配套区c 13住宅用地项目出现严重漏风漏水，杭州拱墅区金茂大厦楼板出现裂缝等。

最新公告显示，2019年1月至10月，首只开盘股票总成交面积达到265.83万平方米，同比增长5.18%；合同金额769.34亿元，同比增长13.69%，目标完成率76.16%。我不知道今年的目标能否通过踏上这条线来实现。