北京甲级写字楼新增供量创新高 首现十年租金最大降幅

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我们的见习记者李政

今年以来，国际货币基金组织多次下调主要经济体的经济增长预测，表明全球经济增长低于预期。那么，2020年经济形势的变化将对中国主要城市的房地产市场产生什么影响呢？在市区重建的情况下，地产行业会有甚么改变？

12月17日，在高力国际于华北召开的“2019年房地产市场回顾与2020年展望媒体大会”上，业内人士回顾了2019年北京写字楼、零售、工业地产和投资行业的表现，并对2020年的发展进行了展望。

高力国际研究部主任明路告诉记者，纵观北京甲级写字楼市场的发展历史，整体租金收入从2002年的约30亿元增加到2019年的约420亿元，18年间增长了约14倍。预计到2023年，整体理论市场规模将达到500亿元。

“从市场历史增长的潜在驱动力来看，它基本上可以分为三个阶段:

第一阶段是从2002年到2008年。主要驱动力来自供应的增加。在过去的七年里，供应量增加了大约200%，但租金只增加了20%；

第二阶段是从2009年到2017年。这一阶段的规模提升主要来自价格上涨。在过去的9年里，租金增加了约140%，而供应量只增加了约50%；

第三阶段是2018年至2020年的第二轮市场供给高峰。供应量预计将超过30%，但租金正处于下行通道。

在未来的第四阶段，整个市场将进入一个大约2-3年的市场去周期。明路进一步分析，在中国商业环境不断优化、对外开放不断深化、大力稳定利用外资、外商投资相关法律不断完善的背景下，外资机构在写字楼租赁市场的租赁需求不断增加，这一趋势将持续到2020年，为整个去化学周期提供强大的需求支撑，2020年空整体市场占有率将达到。

明路说，总结2019年北京写字楼市场可以用三个词来形容:非同寻常。

北京甲级写字楼市场的各项指标都呈现出惊人的变化，这标志着北京甲级写字楼市场进入了一个新的发展阶段。

首先，北京新供应的甲级写字楼达到了历史新高。从2019年全年看，年供应量超过90万平方米，是有史以来的最高值。

其次，近十年来，北京甲级写字楼的空入住率达到了历史新高。截至2019年底，北京甲级写字楼的入住率达到15.9%，也是2010年以来的最高水平。

“空的高利率主要是由于自2018年以来，整个市场进入了另一个供应高峰期。2018年，年供应量达到近810，000平方米，这使得整体市场空购买率超过市场均衡点10%，达到10.6%。2019年，新项目陆续进入市场，此外，2018年未净化的累计面积增加了5.3个百分点，接近16%。同时，由于市场需求相对稳定，空购买率的上升得到了有效控制。但是，应该指出的是，稳定的吸纳得益于高质量的新项目在进入市场前的预租，而预租对空购房率的影响约为1%。预计目前的供应高峰将于2020年底基本结束，整体空配售率也将在2020年达到最高值。”明路说。

最后，北京甲级写字楼市场经历了前十年最大的租金跌幅。

根据明路的分析，虽然这是租金下降幅度最大的一次，但整体租金修正仍然有限。截至2019年底，整个市场的月平均租金为每平方米383元，同比下降约4%。面对如此大的市场供应量和空不断上升的出租率，可以看出北京市场的租赁表现依然强劲。最后，根据所有数据，市场租金已经进入阶段性调整期，整体调整时间可能持续一至两年左右。

此外，在接受《证券日报》采访时，明路说，中国和外国没有太大的区别，无论是友科工作室还是我们的工作。起初，每个人都扮演“二房东”的角色。

“他们没有资产，只是提供租赁。那么，长期租赁对他们来说更有意义，那就是数字化整个空，也就是通过3d扫描的方式数字化空。例如，一家公司搬到了空一个几千平方米的房间。应该设多少站，空休息室有多少平方米等等。，需要通过数据说话。”明路进一步分析，这部分业务是联合办公行业的最大利润，也是未来通过数据实现现金的重要途径。同时，对于许多企业来说，区域规划定制服务也是业务需求中非常重要的一部分。

(编辑白宝玉)