戴德梁行： 金融开放持续深化 市场迎来新拐点

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北京——2019年12月18日，世界知名房地产服务咨询公司戴德梁行在2019年第四季度召开了主题为“2020洞见与展望”的媒体吹风会，会上发布了第四季度写字楼市场和零售市场的报告，会上发布了题为“中国商业地产市场金融开放的新机遇”的独家报道，解读国内新的金融开放政策、北京写字楼市场的未来走向和大宗交易市场状况。

租金下降和高峰供应服务业带来新的利益

2019年第四季度，中信大厦、中央商务区正大中心、奥运亚洲金融大厦、李泽金融商务区李泽soho等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新供应量。到目前为止，2019年，北京甲级写字楼的年供应量在2007年和2016年之后再次超过100万，达到101.8万平方米，北京甲级写字楼的总存量攀升至1114万平方米。大量新供应推动北京和五大核心商务区的空写字楼入住率同比分别增长5.1%和3.8个百分点，分别达到13.5%和7.6%。

受提前进入市场的新项目预租影响，北京写字楼租赁市场第四季度较前三季度略有回升。全市及五大核心商务区写字楼市场季度净吸纳量分别为15.9万平方米和8.6万平方米，分别是前三季度平均水平的2.0倍和6.3倍。然而，在整个2019年，北京的写字楼租赁市场是持平的。全市及五大核心商务区写字楼市场年净吸纳量分别为39.9万平方米和12.7万平方米，分别是近十年平均年净吸纳量的73.1%和38.0%。同时，当前的经济不确定性导致北京写字楼市场租金持续下降。第四季度，北京及五大核心商务区写字楼的有效净租金分别达到每月每平方米382.4元和427.9元，同比分别下降1.5%和1.3%，同比分别下降4.4%和2.7%。

未来三年，北京写字楼市场新增供应量将达到304.1万平方米左右，其中67.7%将分布在新兴商业区。对此，戴德梁行华北区写字楼部门负责人连冯喆表示，短期内，预计北京空写字楼市场的入住率将继续上升，未来一年租金水平将继续面临下行压力。但从长远来看，未来3-5年，随着北京服务业扩大开放试点工作的不断推进，金融技术、工业互联网、5g、人工智能、文化旅游、高端服务业等相关产业的快速发展，将进一步刺激北京写字楼市场的活跃。届时，租金需求的增加将为北京的写字楼市场带来租金和入住率。

“第一商店”和“夜间经济”非常活跃，零售形式也有了新的升级

在“第一店经济”的推动下，北京零售市场的品牌国际化和多元化程度越来越高。根据北京市商务局发布的最新数据，2019年前三季度，有540家新店落户北京。从品牌所在的商业区和项目来看，核心商业区的标杆项目是吸引品牌第一店的主要力量。与此同时，北京的“夜间经济”也在持续增长。12月初，北京发布了《建设质量、特色、温度之都的冬季活动措施》。在政策支持下，所有商业区和商场都推出了冬季主题灯展、文化活动、体育健身活动、饮食活动等。据商务部消息，北京未来将推出《北京夜间消费指南》，不断推动夜间经济发展。

2019年，北京零售市场新增供应明显放缓，仅新增46.2万平方米的空优质零售用房，同比下降50.5%，其中近40%为城市更新项目。对此，戴德梁行华北研究部部长魏东表示，北京零售市场现已全面进入升级阶段。除了大量的百货商店，许多购物中心已经逐渐进入调整期。随着供应放缓和项目翻新，预计空核心商业区的入住率在短期内将进一步下降。

外资继续增加，城市更新到新常态

2019年11月，国务院发布了《关于进一步提高利用外资水平的意见》，提出了深化开放、加大招商引资力度、深化投资便利化改革、保护外商投资合法权益等20项政策措施。随着全球投资者和海外金融机构的不断进入，市场参与者的类型也将增加，中国金融市场的生态将更加多样化和丰富化。同时，中国金融市场的开放也将为中国商业房地产市场的发展带来机遇。

中国的金融开放政策无疑将对大规模房地产交易市场产生影响。自2017年以来，外国投资者大幅增加了在中国的资产分布。截至2018年，境外机构投资者在中国大宗房地产交易额中所占比例达到37.8%，创历史新高。尽管2019年第二季度后，由于中美贸易战等因素，外国投资者的投资步伐大幅放缓，但截至2019年10月，全年海外投资比例也达到了28.7%。

2009年10月至2019年10月中国大宗房地产交易中的国内外投资比例

资料来源:德国技术合作署研究部

中国的金融开放正经历一个加速期，中国金融开放的广度和深度不断加大。随着海外金融机构的不断进入，中国金融市场未来将迎来一场变革。对此，戴德梁行中国资本市场副总经理刘兵总结称，在全球配置需求的推动下，海外机构正越来越关注中国。在整体经济低迷的情况下，北京市场商业地产相对稳定的发展为海外投资者提供了一个更好的选择，他们更喜欢在一线城市拥有稳定现金流的核心房产，这也是为什么北京的外资交易连续两年占到近30%的原因。与此同时，在2019年，自用购买者的“正当需求”依然强劲，并蓬勃发展。除了通州、丰台科技园等新兴区域，在政府的支持下，自住买家也在核心区域寻找城市更新机会，并参与股市与机构买家竞争。