王健林的心事和投资方的算盘

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2017年是万达持续风暴的一年。从资产出售到内部高层动荡，王健林在万达2017年年会上形容过去的一年“非常难忘”。

这一年，王健林心事重重。当初，为了争取a股上市回报，我们选择了私有化，在香港上市不到两年就退市。退市资金并非来自万达，而是与投资机构签署了一份赌博协议。如果万达未能在2018年8月31日前在a股上市，它将回购所有股份，并分别向海外和国内投资者支付12%和10%的利息。

鉴于赌博协议的期限即将结束，万达商业在7个月内几乎不可能上市，就排队上市和发行审核通过率而言。因此，从昨晚到今天，我们看到了一条消息:腾讯控股与苏宁、JD.com和融创计划投资约340亿元人民币，收购万达商业h股退市带来的投资者所持有的约14%的股份。

在商人中谈论利益。王健林的担忧和投资者的盘算背后都有自己的计划。

1月29日，万达宣布，作为主要发起人，腾讯控股与苏宁、JD.com、融创联合与万达商业签署了战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业h股退市时引入的投资者所持有的约14%的股份。

万达集团将这一战略投资协议定义为全球互联网公司和真正的商业巨头之间最大的单一战略投资之一。

据《泰晤士报》6月报道，上述投资者的具体投资额和持股比例为:腾讯投资100亿元，占股份的4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例为3.91%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。根据本次交易的投资额和持股比例，万达商业的估值达到2429亿元。

引进上述投资者的原因是万达商业应该考虑私有化和退市。

2016年9月20日，万达商业在香港上市不到两年后宣布私有化和退市，开启了回归a股的道路。退市资金并非来自万达本身。王健林在央视《对话》的独家采访中提到，万达没有为私有化拿一分钱。“我们不参与这次私有化。所有的钱都用于私有化，我不借钱，我没有债务。首先，协议签署了。很明显，这些投资者不会得到保证。你很乐观。如果你来，我们不承担任何费用。”

万达在那一年确实有这样的信心。根据万达商业民营化投资基金的介绍说明，如果在2018年8月31日前未能在a股上市，万达将回购其全部股份，并分别向境外和境内投资者支付12%和10%的利息。

纵观万达商业此前的公告，参与私有化和退市的大多数一流财团都是银行、国有机构和保险公司。

离赌博协议期限只有7个月了。根据中国证监会1月25日公布的上市公司名单，万达商业目前在上海证券交易所的上市公司中排名第70位。审计进展表明情况是“反馈”。事实上，万达商业长期以来一直处于“反馈”状态。从最近的发行审核率来看，万达商业不可能在7个月内成功上市，因此万达面临回购资金

海通证券(Haitong Securities)分析师蒋超表示，虽然万达集团的债务总额超过1000亿元，但2018年仅到期45亿元的ppn(非公开定向债务融资)和6亿美元的海外债务。在集团层面，债券的到期压力很小。

根据万达商业2017年发布的第三期中期票据招股说明书，2014年至2016年及2017年第一季度，万达商业实现营业收入1145.86亿元，1321.05亿元，1298.55亿元，260.3亿元，净利润251.01亿元。，301.9亿元，328.85亿元

根据以上数据，万达商业的整体盈利能力在行业内处于较高水平。让我们来看看万达商业的运营现金流。2014年至2016年和2017年第一季度，公司经营活动产生的净现金流量分别为88.32亿元、319.09亿元、379.76亿元和-18.17亿元。其物业租赁和商业管理业务的现金流非常稳定。

还有万达的商业债务比率。截至2016年底，万达的商业债务比率一直保持在70%左右。在房地产行业，70%的负债率是正常的，万科、中粮地产和华夏幸福的资产负债率都超过80%。

显然，王健林的担忧和压力来自何时上市。

引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一至两年内消化。万达商业管理今后将不再进行房地产开发，而成为一个纯粹的商业管理和运营企业。各方将推动万达商业管理集团尽快上市。

据《泰晤士报》6月报道，万达商业还与上述投资者签署了一份赌博协议，万达商业的最新上市时间被推迟了5年。投资者要求万达商业在2023年10月31日前完成上市。此外，万达商业不能改变其主营业务，2019年租金净收入将达到190亿元。如果低于这个值，万达将以现金补偿投资者。

为了推动上市，王健林和他的万达集团在过去一年和今年年初开始进行调整。最令人担忧的是出售资产和加快转型。

万达之前将其资产出售给融创和R&F地产，因此我在此不再重复。1月29日，万达酒店发展集团宣布将以约3.15亿澳元(19.19亿港元)的现金出售其在澳大利亚的部分房地产项目，买方还将代表澳大利亚公司偿还约8.15亿澳元(49.66亿港元)的基金债务。

对于此次海外房地产项目的出售，万达酒店发展表示，这符合公司的去杠杆化战略，也可以巩固集团的流动性和财务状况。目前，所有海外项目仍处于规划阶段或前期建设阶段，在当前市场水平(或投资成本溢价)的潜在销售将有助于实现投资价值，减少当前和未来的债务(就项目建设贷款而言)。

在全球去杠杆化和减债的背景下，万达只能利用这一趋势。因此，我们可以看到，万达集团在过去的一年里一直在出售其沉重的资产。本月中旬，万达酒店开发出售了其在伦敦房地产项目中60%的股份，这是万达的第一个海外项目。

1月20日，王健林公布万达2017年经营数据时，第一项是资产状况，他首次公布了国内和国际资产的比例，国内为93%，国外为7%。

从这个细节可以看出，王健林决心要利用这个局面。我们不仅要减少债务，还要把精力集中在国内。

在万达2017年年会上，王健林这样描述:在过去的100年里，世界上没有一家大型房地产企业成功转型，万达改写了自己的商业历史，成功转型为服务型企业。

根据万达集团2017年的财务数据，服务收入占63.4%，同比增长8.4%，而租金收入约占服务收入的18%，远高于万达其他行业，并连续多年实现平均增长30%以上。租金是长期稳定的现金流之一。

其次，文化产业收入比重增加。2017年，万达文化产业收入占万达集团收入的比重上升至28.1%，成为万达的另一个支柱产业。万达转型的关键是万达的商业转型，万达商业转型的关键是从单一的重资产企业转变为轻资产企业。万达的轻资产分为两类，一类叫做投资，另一类叫做合作。

所谓投资类，是指别人出钱，万达帮助别人找到土地，设计、建造，吸引投资，运营完成后交给别人，但项目管理仍是万达的；合作意味着万达既不付钱，也不走出土地，找到合适的项目，并帮助他人建设。完工后，租金分成37%，这是万达推出的模式。总而言之，万达的轻资产转型，如果用一句话来概括，那就是万达的品牌输出。

对于王健林和他创建的万达集团来说，没有什么比商业安全更重要。77家酒店卖给了R&F地产，13家文化旅游酒店卖给了融创中国，总价超过630亿元。资产转让减少债务400多亿元。有了万达账本上的可用现金，万达的商业安全将大大提高。只有当它是安全的，它才能被列出来。

王健林已经明确了这一点。他在年会上表示，万达集团将利用一切资本手段减少企业负债，包括出售非核心资产、在保持控制权的前提下进行股权交易，以及合作管理他人资产。万达将逐步还清所有海外计息负债。

至于出售资产的动机，万达官方解释是转向“轻资产模式”。不难看出，房地产企业的ipo基本处于停滞状态。万达持续剥离大量资产的最终目标是增加a股上市的权重。

将焦点带回万达引入的投资者腾讯、JD.com、苏宁和融创中国。许多观众表示，有了万达搭建的平台，上述四家战略投资者将实现深度合作，但你可能想得太多了。

在苏宁尚云发布的公告中，除了收购万达退市投资者所持股份外，腾讯和京东都没有提及。

在JD.com的公告中，强调“三方合作将不仅仅限于投资，还将通过智能技术共同重构线下零售的成本、效率和体验。”这里的三方是指腾讯、JD.com和万达，不包括苏宁。

目前，当互联网公司争相布局线下零售市场时，万达使用的商业资源相当诱人。万达集团发布的数据显示，截至2017年底，该公司在中国已开设了3151万平方米的商业区和235家万达广场，年客流量达31.9亿人次。该业务涵盖大量线下消费场景，如文化旅游城市、酒店、电影院和儿童行业。

对于此次持股，苏宁尚云在公告中表示，早在2015年就与万达签署了《连锁发展战略合作协议》，并在万达广场合作了电器3c、母婴用品等专卖店领域，对苏宁的连锁发展起到了有效的支持作用。在电器3c领域，所有万达广场结合商业规划，苏宁乐购电器3c专卖店成为首选商业伙伴；在生鲜快速消费和母婴用品领域，万达将在满足苏宁连锁发展计划的基础上，确保提供足够数量的优质门店。

根据该计划，苏宁乐购、母婴、超市等店面将在未来出现在万达广场，苏宁也将为万达贡献稳定的租金收入。

JD.com表示，腾讯和JD.com将在网上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等各方面与万达商业合作。，它不涉及离线物理格式的建立，而是更多地关注在线业务。万达的线下资源和京东强大的供应链和物流能力的整合，将为品牌所有者提供最全面的数据、最广泛的用户覆盖面、最全面、最顺畅的零售解决方案，大大降低传统零售业态和品牌所有者的成本，提高运营和营销效率。

对于腾讯来说，这是继永辉超市之后的又一个巨人。与永辉超市合作后不久，双方宣布了对家乐福的投资计划。腾讯一直在大力推动实体零售的投资步伐。对万达的投资将让腾讯更有信心谈论“智能零售”。

对于融创而言，从收购万达文化旅游项目，到通过入股自由布局长期租赁公寓，再到现在参与商业地产的“新消费”，融创一方面采取了大规模的土地收购，另一方面转向现有资产的布局和运营，这是房企发展到一定规模的必由之路。

然而，不管合作有多深，背后的想法可能是:2023年，万达商业必须要上市。只有上市，原始权益才能实现。所有不以赚钱和变现为目的的商业合作都是无赖。