春节七天 返乡的分析师们都看到了哪些赚钱机会？

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对于主要机构来说，在新年期间看到和听到回家的消息似乎已经成为一种新的传统。在一线城市忙碌了一年的分析师们已经回到家乡，开展了一项关于返乡的年度基层调查，并在春节后发布了一万字的调查报告，其中房地产和消费升级成为焦点。

01

三级和四级房地产:拆迁、棚改和去库存化

拆迁、棚改和去库存是四线城市甚至偏远农村地区房地产的关键词。

据家乡在山西省太原市北郊山村的神湾农业集团分析师王海亮(音译)说，拆迁已经成为春节期间家人聊天的最热门话题:

几个亲戚住在郊区，院子里已经成了一片瓦砾，但每个人都喜气洋洋，在附近的建筑租房，等待几套拆迁户的房子和外观。

村子里的一些孩子给父母买了一个院子，正好赶上拆迁。院子被拆除后，他们得到了数百万的补贴，并回到我们的村庄，以修复旧院子，这是宏伟的和丰富多彩的。

过去，这个村子远离拆迁的“青睐”，但现在道路已经修好了。如何在离家不远的几亩土地上建一个仓库出租，已经成为家庭讨论的焦点。

中信建设投资(CITIC Construction Investment)房地产行业研究团队的陈申(音)和刘璐(音)发现，在浙江东部的三个四线城市，工棚改革和补贴的力度相当惊人。温州在2017年年中提出的棚改补贴新政策下的补偿比原来增加了30%-50%，这也带来了2017年一批对高购买力的增量需求。

来自鲁西南某四五线城市的广发证券首席宏观分析师郭磊认为，货币化分房改革无疑是推动类似家乡城市房价上涨趋势的主要背景。首先，房子在被拆除时必须被购买，其次，拆除房子的补偿足以购买它。

总结分析师的观察，我们可以发现，三、四月份五线城市房地产市场的逻辑是，货币化改革带来的增量需求刺激了去库存效应，导致了更高的成交量和价格。

然而，郭雷指出，工棚改革本身并不是一台永动机，工棚改革的力度可能会在两三年后减弱:

一旦未来房价变化放缓，或者货币化比率不高，房价上涨的驱动力将再次消失，这一过程在未来一定会经历；

另一方面，像这样一个县的城市基础设施在过去几年里确实发生了变化(商品房配套设施、购物和消费环境)，而且房子本身也有一个根本性的重新定价，这可能不是完全由供需失衡驱动的，而且在空.下跌时也不会太大

郭磊认为，工棚改革，就像县城的发展，甚至像中国的发展一样，是一个剧烈变化的过程。有些事情让人担心，但有些细节显示了20世纪80年代初县城的新鲜和活跃的味道。很难简单地判断。许多人对类似问题的理解多少有些名气。一种说法是债务发展非常严重，其后果是怎样的。他觉得对每个人来说，一个更好的姿态是跳过远见，去不同的地方看和感觉。

此外，中信建投房地产业研究集团认为，去库存化已经取得成效。2018年，四线城市房地产最重要的一步是补充库存:

除沈阳等存量较高的城市外，我们调查的大多数城市的土地市场同比大幅增长，一些城市创造了新的地王。

许多四线城市，尤其是东部地区，在去库存化后无法跟上供应。在2018年新的土地供应下，二级市场能否进入新的平衡是一个关键点。预计这些城市的新建筑在2018年会不错。

02

农村土地改革的甜蜜开始显现

2018年中央一号文件提出探索宅基地“所有权、资格和使用权分离”，适度放开宅基地和农民住房使用权。文件还提出要全面开展农村集体资产核实，确认集体成员身份，加快集体经营性资产股份合作制改革。

神湾农业集团的分析师王海亮认为，农村发展中最重要的因素是土地。他指出，宅基地使用权的转让和农村集体资产(特别是土地资产)的改革可能是村民们已经开始品尝的一块大蛋糕:

说到土地，我们不得不提到村里一些人建的养鸡场和养猪场。养鸡场里有两万只蛋鸡。根据我粗略的计算，年营业额是两三百万。为什么这么重视养鸡场，因为我家每年每亩土地要交1500元的转让费。养猪场是由村里的“能人”建造的。据估计，学过农业的朋友都熟悉村里的“能人”，而且他们和村干部有关系。一些集体荒地已经变成了某个家庭的财产。

03

消费升级正在进行中

四线城市消费升级如火如荼。

郭磊认为，在后棚改时代，县城正在"高铁网络+商品房社区+购物广场下沉"，而城市半径的变化可能是近10年来最集中的一次，消费习惯的变化可能更值得关注。他在县城看到了许多品牌和商业模式，这些品牌和商业模式是在过去两年才从一线和二线城市转移过来的。

张翔(音译)是来自深湾的一名分析师老师，他的家乡位于浙江北部与安徽和江苏省的交界处。他观察到，85-90后，他开始完成大学学业，回家工作并成家。2-3个商业区已经逐步形成，其中以八佰伴的进入带动的核心商业区最受欢迎。最直观的感觉是，未来几年县城消费将继续升级，一线品牌渠道将获得巨大商机。星巴克、曼吉甜品、肯德基、必胜客等一点点其他品牌已经推出，而且生意明显比山寨品牌好。只有一个核心逻辑:那些在大城市读过书、见过世面的年轻人开始回家花钱。

春节期间的餐饮消费可以说是消费升级的缩影。

根据龚、傅荣、曹艳的调查，华创、茅台(45%)和五粮液(17%)是一线城市的主要酒类礼品，而五粮液、洋河、郎酒和地方品牌是二线城市的主要礼品。然而，在二线城市及以下，一些消费者也选择茅台作为礼物。

升级也反映在汽车消费上。沈万三的分析老师张翔把家乡的情况描述为“满是车”:

基本一辆车已经在城市家庭中普及，有许多家庭拥有两辆或更多的车。近年来，每年的更新换代率应该不低。里德学院排名前三的县没有资本假装强迫自己，而且有一些超级跑爆炸了几条街道。新能源汽车和国产品牌的比例不高。

农村家庭基本上是第一批汽车，汽车数量最多，有10-15万个合资品牌和20-30万辆越野车。我的印象是，2012年后，每年都会有很多新车挂满彩带。如今，每个家庭一辆车的普及率也很高。新农村的规划是公平的，但是旧农村的规划是不合理的，院子里和路上都有车。

在路畅济南，深湾分析师发现消费升级趋势明显。在购物和娱乐方面，万达广场和恒隆广场近年来相继开业，取代了原来的银座和泉城广场，成为济南人尤其是年轻人的首选。元旦的第三天，他们去万达广场看了一场电影，那里晚上人山人海。

在餐饮方面，济南现在有很多地方连锁店，如过去的城南和高第街56号，而全国连锁店如西贝和海底捞随处可见。高端餐饮结束后，大众餐饮迅速发展，人均消费在50-150元，餐厅酒水价格在100-400元。

沈湾分析师周边在家乡写道，消费升级不是一个简单的“空洞”,而是我们身边正在发生的真正变化。人们的生活越来越好，消费观念正在向“更好的质量和更健康的生活”发展。

深湾的分析师张哲感叹道，如果他没有在家乡看到这种情况，他不会想到三、四线城市以及县乡镇城市的消费升级正以前所未有的速度进行。