58同城、安居客北部城市上半年土地市场研报：京津热度高，河北遇冷

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最近，58桐城和安居克发布了《2020年上半年北方城市土地市场研究报告》，分析了土地流转和供应等市场变化，向买家描述了东北、京津冀、山东、山西、内蒙古等重点城市的土地市场发展趋势。报告指出，随着第二季度疫情的缓解，许多城市的整体供需较上月同期有所增加，只有大连、济南和石家庄的整体市场相对较冷；在土地出让金方面，北京的土地收入超过1000亿元，其他重点城市的土地出让金也有所增加。大多数城市土地收入超过100亿元，市场明显回暖。

京津冀土地市场忽冷忽热，京津冀热忽冷

根据住房研究总院北方分院的监测数据，京津冀土地市场处于冷热趋势，北京交易火爆，而天津和石家庄的整体指标同比下降，但天津在第二季度后迅速反弹。就城市而言，上半年北京住宅用地供应同比略有增加，但交易量同比下降20%。然而，由于今年优质土地和无限量土地供应的增加，上半年的总交易量、升水率和楼层单价与去年同期相比大幅上升。今年上半年，天津共售出64宗土地，整体成交低于去年。然而，疫情在第二季度有所缓解后，营业额同比增长了118.9%。与去年同期相比，石家庄市土地交易面积下降了31.2%，交易金额下降了39.7%。

根据58桐城和安居克发布的《2020年上半年北方城市土地市场研究报告》，在区域交易层面，北京市海淀区2020年上半年住宅用地交易量继续领先，共6笔土地交易，总建筑面积646，400 ㎡,四环里分庙的3块高地价交易地块推高了丰台区的平均楼面价格，居北京首位。天津滨海新区发展依然强劲，共有21笔土地交易，总交易面积超过100万平方米。河西区作为全市六大区之一，很少进入总交易面积为17.22万平方米的区域交易区第二梯队。上半年，石家庄土地交易量以鹿泉区为首，共进行了13次土地交易，总交易面积为46.45万平方米；长安区售出4箱，成交额51.25亿元，居区内首位。

就土地交易结构而言，2020年上半年，北京无限制土地成为住宅用地市场供应的主流。在31宗住宅用地交易中，有23宗是无限制土地交易，占总交易面积的73.5%。商业和住宅用地在天津很受欢迎。上半年64宗土地交易中，商业和住宅用地占37宗，面积217.21万平方米，占土地交易总面积的64.41%。

东北土地市场整体火爆，长春土地收入同比增速居全国第二位

根据住房研究院北方分院的统计，今年上半年东北地区的土地市场十分繁荣。长春、哈尔滨和沈阳的供需和土地收入较高，长春和哈尔滨的土地收入以两倍的速度增长。上半年，哈尔滨市住宅用地交易52宗，面积352.11万平方米，成交额166.2亿元，同比分别增长93.10%和183.86%；长春市土地供应量和交易量分别比去年同期增长140.4%和118.81%，成交额为191.84亿元，比去年同期翻了一番；沈阳市土地交易面积266.69万平方米，同比增长60%以上，交易金额229.29亿元，同比增长27.52%；在大连的第一季度，土地市场受到了疫情的影响，只有少量的供应和交易。第二季度后，开始迅速回升，但仍不如去年同期，整体交易量和价格均有所下降。

从区域交易来看，上半年哈尔滨松北的成交量继续领先，有28宗土地交易，其中南岗区的平均底价排名第一。长春市镜月区出售了27块土地，继续领先于其他区。高地价率超过20%的地块均位于镜月区，其中高新区的平均楼面价格最高，达到6443元/㎡。沈阳沈北新区的热度最高，共进行了9次土地交易，总交易面积为73.85万平方米。和平、沈河、铁西、黄沾的地板价格均超过1万元，上半年领事馆板块的平均地板价格排名第一。大连开发区受到青睐，售出9块地，其中两块地的地价达到最高，其余以底价出售。

根据桐城和安居克的《2020年上半年北方城市土地市场研究报告》的数据，今年上半年长春市出售了50块土地，其中包括40块住宅用地和10块商业用地。从升水率来看，只有8个地块的升水率超过10%，底价交易仍是主流。今年上半年，沈阳共有32块住宅用地被拍卖，26块被拍卖，其中13块达到最高价+配售，这表明沈阳的土地拍卖市场非常火爆。

山东许多城市的营业额同比增长，潍坊的土地营业额增长了23%以上

根据住房研究院北方分院的监测数据，上半年山东青岛和烟台的供需与去年同期相比有所增加，而济南的供需则同比下降。济南市住宅用地市场供需严重分化。主城区有31起商业和住宅用地交易，其中12起被立交桥垄断，表现抢眼，引发了土地交易的大爆发，远离主城区的地块要么被拍卖，要么被终止。青岛在3月份迎来了土地供应高峰，4月份的交易量也达到了最高点。烟台共有土地交易81宗，土地交易面积299.5万平方米，比去年同期增长近一倍。由于潍坊市城市宅基地供应量减少，企业征地成本增加，地价较去年大幅上涨。因此，虽然住宅用地成交量逐年下降，但与去年同期相比，成交量增加了20%以上。

从交易面积来看，今年上半年，济南天桥区共有12宗商住用地交易，居各区之首。青岛即墨区的土地市场是最热的，无论是土地供应量还是交易量。烟台市蔡山区共有9宗住宅用地交易，交易面积74.14万平方米，居各地区之首。潍坊市寿光区继续保持成交量领先，土地交易34笔，面积115.14万平方米。高新区出售了许多高档地块，使该地区的平均楼面价格提高到2448元/㎡，居潍坊市当年平均楼面价格之首。

值得一提的是，虽然济南和烟台以最低价格出售，地价为0是土地市场的主流，但济南京师路项目的c-1地块却以59%的地价触发了最高限价成为土地之王。烟台还缺乏刘家埠东等地价高达118%的优质地块，这表明尽管疫情有所缓解，但开发商在征地时仍保持理性和谨慎的态度，市场分化趋势日益加剧。

太原小店区的成交量导致包头市六区住宅用地成交量飙升约286.33%

根据58所北方分院的监测数据，北方内陆地区太原和包头的土地市场交易普遍火爆。上半年，太原市土地成交额约为221亿元，成交额约为219万平方米，较去年略有增长。与去年同期相比，包头市土地市场价格下跌，成交面积255.86万平方米，下跌41.74%，成交金额49.93亿元，上涨70.14%。

在区域住宅用地供需层面，上半年太原市小店区的成交额居六城区之首，共售出13块土地，总面积129.85万平方米。与此同时，万柏林的两块高地价地块提高了该地区的平均楼面价格，使其成为今年上半年太原市平均楼面价格最高的地区。上半年，包头市品牌房地产企业集中在新城区征地。万科开业的第一年，就以22亿独占了九新都市的7块土地，恒大、中海、绿地等领先的房地产企业也在其他新区大举建仓，带动包头市住宅用地成交量增长286.33%。未来，包头新区将有足够的新商品房供应。

根据桐城和安居克的《2020年上半年北方城市土地市场研究报告》，太原和包头的土地市场在上半年都迅速恢复。太原提供了78箱土地，出售了50箱；柳城区有53箱，售出34箱。第一季度，由于疫情，许多地块重新上市。5月份市场回暖后，万柏林区李华北地块以74.32%的溢价售出，创下太原市楼面单价的新纪录，达到8471元/㎡。在包头，上半年有85宗土地交易，包括20宗住宅用地交易。值得注意的是，上半年，80%的一线品牌住房企业占用了住宅用地。

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