实地集团招股书亮点解读：三大“硬核”优势助力进入发展快车道

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5月20日，房地产集团(以下简称“房地产集团”)正式向HKEx提交首次公开发行(ipo)招股说明书，并以美国广播公司国际(ABC International)为独家赞助商，开始了上市之旅。数据显示，虽然近年来房地产调控政策保持稳定，但房地产企业赴港上市的热情并未减弱。迄今为止，已有近20家房地产公司在香港证券交易所挂牌上市。一些分析师认为，最近债券市场融资的井喷意味着房地产行业可能出现新的趋势。特别是在数字经济和健康生活的风口浪尖下，房地产能否以智慧社区为契机迎来新的局面，已经引起了市场的关注。

住房融资非常活跃。内地企业齐聚香港上市

今年以来，虽然“无投机住房”的政策基调没有改变，但国际上相对宽松的货币政策环境为住房企业上市融资提供了良好的机遇。疫情过后，无论是ipo还是债券市场，住房企业的融资速度都明显加快。

5月20日，外业集团正式向HKEx提交了ipo招股说明书，开始了上市之旅。根据国家统计局的数据，今年前四个月，全国房地产开发企业资本达到4.7万亿元，同比下降10.4%，但降幅比第一季度窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，仅下降2.5%。因此，一位房地产业人士表示，外域集团在香港上市的时机已经成熟。

在房地产集团成立之前，HKEx有10多家房地产企业等待上市，包括海伦堡、鳌山控股、万创国际、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、惠今控股和领地控股。此外，近10家房地产企业下属的房地产公司被分拆上市。

据外业集团官方网站介绍，该公司于2006年从广州起步，致力于科技与人文的结合。目前，它已经覆盖了中国六大具有巨大增长动力的城市群。外业集团上市前，许多财务数据明显改善。其中，就业务布局而言，外业集团自成立以来在中山只有一个建筑面积为30.3万平方米的开发项目。截至今年第一季度末，外业集团的项目已遍布全国，拥有37个不同发展阶段的房地产项目，总建筑面积达1430万平方米。

菲尔德集团近年来的经营业绩也得到了社会的认可。在中国房地产十大研究集团发布的2020年中国房地产企业百强名单中，外业集团排名第70位。在韩毅智库2019年发布的中国住宅企业综合实力200强中排名第77位。

中型住宅企业业绩突出，三年净利润复合增长率为103%

2019年，147家a股上市房地产企业实现营业收入48116.8亿元，同比增长19.6%，实现净利润5441.5亿元，同比增长13.1%。总的来说，净利润的增长率低于营业收入的增长率。而大型房企相对稳定，净利润增长率约为11%。中型住房企业表现良好，增长率接近30%。外业集团过去三年的净利润复合增长率达到103%。

数据显示，2017年至2019年，外业集团总收入分别为38.7亿元、63.72亿元和83.24亿元，复合年增长率为46.6%。其中，房产销售占比超过93%，分别为36.23亿元、61.59亿元和81.56亿元。同期，外业集团税前净利润分别为4.15亿元、13.43亿元和17.06亿元，复合年增长率为102.9%。

值得注意的是，近年来，房地产市场出现了明显的分化，大型住宅企业成为行业业绩的主要贡献者。小型住宅企业在项目、资金和人才方面都面临许多困难。而中型住宅企业的业绩增长迅速。以a股上市房地产企业为例，2019年营业收入和净利润分别增长22.5%和27.8%，远好于大、小房地产企业。

因此，东方证券房地产行业分析师方承奇表示，在没有投机的住房和城市政策的主线下，高成长性的二线公司、符合都市圈发展逻辑、在产品功能上有特殊优势的开发商仍将受到市场的欢迎。

三个“硬核”能帮助野外小组“跑长距离”吗？

招股说明书中披露的业绩正在迅速增长，但该领域集团未来依靠什么来实现可持续发展？尤其是上市后，我们如何给投资者带来稳定的回报？根据招股说明书披露的信息，区域布局、产品定位和团队建设有望成为帮助外业集团“长跑”的主要“硬核”。

核心1:核心城市群具有增长潜力

今年2月底，外业集团以4.8亿元在佛山赢得了一处商住用地，这是外业集团首次进入毗邻广州的佛山市。3月初，天津冀州新城住宅用地以2.79亿元的价格被收购。菲尔德集团扎根于广州，以大湾区为重点，战略布局在长三角、华中、西部和华北，增长潜力巨大，已成为菲尔德集团未来增长的主要硬核。

根据招股说明书，截至2020年第一季度末，外业集团的项目分布在14个省市和25个城市。这些地区在经济发展水平和房地产市场上都有很大的增长潜力。

以广州为例，2014年至2019年，住宅房地产市场投资的复合年增长率为16%。根据国家统计局广州调查组的数据，2019年广州市常住居民人均可支配收入为6.51万元，同比增长8.5%，高于同期gdp增长1.7个百分点。2020年第一季度，广州市城镇居民人均可支配收入同比增长2.9%，超过国内生产总值近10个百分点，其中居民消费支出同比增长4.6%。在八大支出中，增长率最高。随着经济的快速增长和消费者购买力的提高为房价上涨提供了强有力的支撑，广州市商品房平均销售价格从2014年的1.47万元上升到2019年的2.4万元，复合年增长率为10.3%。数据显示，截至目前，广州外业集团拥有土地储备115万平方米，占总土地储备的11.4%，共有三个项目。2019年，广州外业集团的房产销售收入为40.72亿元，占49.93%。

因此，一些分析人士认为，得益于持续的经济增长和粤港澳大湾地区的国家战略，外业集团以广州为大本营，未来of/きだよ/in将会有相对较大的增长。在过去一两年中，行业巨头增加了在粤港澳大湾区和其他核心城市群的分布。

核心2:流行过后，智能社区受到青睐

2020年初新型冠状病毒的突然爆发对国民经济和社会产生了巨大影响。第一季度国内生产总值同比下降6.8%，为1992年以来的最低水平。这也给房地产市场带来了前所未有的挑战，一季度开发投资下降了7.7%。商品房销售面积和销售量分别下降26.3%和24.7%。然而，一些专业人士认为，在经历了疫情之后，市场对住宅功能有了更高的要求。

“未来一段时间，数字经济将成为拉动经济增长的重要引擎，各行业、各领域的数字转型步伐将大大加快。”国家发改委高技术司司长吴昊最近表示。

现场小组专注于“智能社区”战略。自14年前成立以来，公司以生活方式为基础，将科学技术应用到生活的各个方面，成为一家为用户提供全生命周期智能生活解决方案的综合性企业。2019年，通过智能家居设备、智能机器人、通勤物流系统和配套商业服务之间的协同调度和数据互联，外业集团率先在重庆登陆首个从室内到室外的全场景智能社区，并规划了从社区零售到家庭健康管理、从社区安全到通勤物流的智能配套设施。

在招股说明书中，菲尔德集团还表示，公司的主要优势之一是“坚持开发许多高品质设计的智能住宅，以及基于智能生活云技术并配备先进智能设施的一站式智能生活生态系统。”据悉，通过整合先进技术、智能家具和电子产品，菲尔德集团可以使智能生活生态系统有效地覆盖整个社区。

核心3:明星团队引领企业进入快车道

在嘉里发布的“2020年第一季度中国房地产企业200强销售榜”中，外业集团以69.3亿元的总销售额排名第58位，比去年同期跃升70位，是上升势头相对较快的企业之一。据业内人士介绍，近年来，外业集团在区域布局和产品质量方面下了很大功夫，在团队建设方面也下了很大功夫，使得外业集团一起步入了快车道。

去年以来，外地组对高层次人员进行了很大调整。根据招股说明书，4月24日，曾创造“一天一亿元”的碧桂园前高管刘森峰被任命为执行董事兼首席执行官，负责外域集团的整体物业开发和日常管理。去年10月，刘森锋加入了菲尔德集团担任总裁。

与此同时，许多前太和高管也加入了外业集团，如前太和首席财务官李斌担任外业集团首席财务官，主要负责融资、资金、财务、税务等工作；前太和总裁助理李朝阳担任现场组总裁，主要负责公司的采购和招标事宜；原泰和北京分公司副总经理严担任外业集团副总裁，负责项目管理。

依托粤港澳大湾区等核心城市群的布局，迎合疫情引发的人们住房需求的变化，并有众多明星经理人的帮助，外业集团能否跨越式进入资本市场并坚持长跑？让我们拭目以待。