售价超10万元/平米项目集中入市 上海高端住宅去化提速

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蔡联(上海记者汪海春)报道称，随着楼市持续回暖，上海将迎来高端住宅市场进入的小浪潮。

一家房地产机构的分析师告诉记者，上海许多10万元/平方米以上的项目预计将在6月和7月上市。其中，位于市中心的芦香苑项目联排别墅的预计售价可能达到20万元/平方米左右。

高力国际(中国)有限公司董事总经理邓一君指出，由于疫情，新房子的线下销售已经暂停了近两个月。目前，高端住宅的销售正在升温，集中释放需求是有原因的，但不排除市场的看涨预期在起作用。

“房地产市场与政策密切相关，市场特别关注货币政策的变化。最近，央行频繁释放流动性，一些公司高管或企业主将资金投资于一线城市的高端住宅市场。”邓一君说。

开发人员加快推进步伐

据了解，静安区华润润富的价格预计在6月份推出，可能在13万元/平方米左右；海防外滩二期的价格预计将超过13万元/平方米。更受关注的项目是鲁祥花园，预计将于7月上市。一些房地产机构预测，该项目的公寓价格约为13-14万元/平方米，联排别墅价格可能达到20万元/平方米左右。

“该项目20万元/平方米的联排别墅价格能否获批，目前仍不确定。如果获得批准，上海今年的新房销售单价将创下新高。”该房地产机构分析师表示。

邓一君认为，在过去的两个月里，一些单价不低的项目进入了市场，去转型的情况是好的。市场热度的提升使得许多高端项目加快了推进步伐。

记者了解到，229套首次推出，均价为12.98万元/平方米。虽然市场认为公寓类型和居住环境存在一些缺陷，但截至5月13日，该项目已获得78个奖项。

此外，徐汇区上海湾项目的平均售价约为12.5万元/平方米。截至5月初，共有2563个团体获得批准，截至5月10日，已有229个团体获得净化，净化率接近80%；普陀中海惠德利项目最近推出了360套房，平均价格为10.2万元/平方米。到5月10日，344间套房已经被拆除。

“10万元/平方米以上的单价实际上并不低，但最近一些高端住宅项目的销售一直很火爆。”第一太平戴维斯中国市场研究部主任张林说。

根据第一太平戴维斯的监测信息，浦东碧云尊迪项目之前已经推出了160套，平均价格约为11.2万元/平方米，其中一套的认购金额高达600万元。然而，如此高的门槛并没有阻挡买家的热情。该项目于4月13日开始被认可后，得到了448个团体的认可。4月26日和27日，也就是仅仅两天的时间，这个项目推出的房子就卖完了。

除了上述平均价格超过10万元/平方米的项目外，4月和5月推出的一系列价格接近10万元/平方米的项目也表现出热销。

其中，浦东前滩东方汇丽项目4月份推出了397套房，平均价格约为9.2万元/平方米。这些房子已经卖完了；4月18日启动的保利田玉娥项目平均价格约为99，800元/平方米，截至5月10日，已有240台完成去污，去污率超过80%。

热销背后的预期变化

“最近，一些总价超过1000万元、单价很高的高端项目卖得非常快，市场看涨的预期推动了这波行情。”一家中型房地产企业的营销经理告诉记者。

与上海、深圳南山区、宝安区等区域项目相比，甚至一度出现“茶费”等现象，市场热度可见一斑。

根据嘉里的监测数据，今年4月份，华北和深圳三个一线城市的高端住房周转率都有不同程度的上升。其中，3月份上海高端住房交易占当月商品房交易的比例为44%，4月份上升至47%；北京的这一比例从3月份的50%上升到4月份的58%；在深圳，增长最为明显。3月份，高端住房占商品房交易的比例为40%，4月份，这一比例迅速攀升至57%，大幅上升17个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，高端住宅的热销反映了一些买家预期的市场变化。住宅升级换代的需求确实存在，但将豪宅作为规避风险、保值的重要手段，也应该是近期高档住宅热销的一个重要原因。

“根据以往的经验，如果市场在资本方面是宽松的，房地产价格上涨的可能性将进一步增加。近期上海和深圳的高端住宅销售可能是一个风向标，反映出一些对未来房地产市场市场信息变化敏感的人的预期。”张大伟告诉记者。

他进一步表示，从过去楼市价格变化趋势来看，一线城市的豪宅和单价较高的项目将率先升温，然后逐渐向普通商品房蔓延。此后，二三线城市的市场也将受到影响，价格将不同程度地上涨。许多购房者认为这种趋势今年可能会继续，所以他们加快了入市的步伐。

58房屋研究所的首席分析师张博认为，购买高端住宅的买家一般不是首次购房者，而是有很多购房经验、经济实力雄厚的人。而这部分购房者在换房时，除了考虑自己的居住需求外，往往会结合以往的经验，选择合适的时机拍摄。

“有能力购买单价超过10万元/平方米的房地产的买家，经历了多轮的市场调控和大起大落，对不同情况下的市场走势有着自己的预期。一方面，这种流行病的影响使得目前的购房成本降低，另一方面，也不排除这些购房者有必要通过购房来规避风险和抵御通货膨胀。基本观点是，在经济增长放缓的背景下，如果你能从房价上涨中获益，收益将是可观的。”张博说。

业内人士认为，这一轮高端住房销售热可以持续，但也要密切关注政策变化。“这两次会议是今年一个非常重要的观察窗口。很多人会关注相关部门如何判断下一个经济走势，如何看待房地产市场，市场会做出新的预期调整。”张大伟在接受记者采访时说。