星盛商业拟赴港上市 起家网红商场“COCO Park”

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我们的见习记者林玉英

近日，盛兴商业管理有限公司(以下简称“盛兴商业”)提交了在香港联交所上市的申请，其前身为星河商业大厦，属于星河控股的商业部分。据了解，2019年8月，星河商品房被从全国中小企业股份转让系统公告中摘牌；同年9月，盛兴商业公司在开曼群岛注册成立。重组后，成为星河商业的全资母公司，并于近日正式开始在香港上市。共同发起人是建行国际和中信建投国际。

华讯投资高级分析师鹏鹏对《证券日报》记者表示:“星河控股的子公司星河商业股份有限公司已在新三板上市近三年，面临融资困难、流动性不足、董事会长期转制等困难。选择退市并转而在香港上市也是符合逻辑的。在香港上市可以筹集资金，降低资产负债比率，巩固进一步扩张的基础，还可以增强对资本市场的了解，大大提高股票的流动性。”

从网红购物中心“cocopark”开始

根据招股说明书，该公司是一家商业运营服务提供商，总部设在深圳，主要业务是为开发商提供购物中心的商业运营服务。主要有三种轻资产运营模式:“委托管理”、“品牌与管理输出”和“整体租赁”。目前，公司拥有高端家居购物中心“cocopark”、“cococity”和“ico”、“cocogarden”、“空三号房”等六大经营品牌。截至2019年第三季度，公司商业经营总承包面积为287万平方米，较2018年末的207.3万平方米增长38.45%。

据了解，2006年开业的深圳福田星河椰子园(北区)(以下简称“星河椰子园”)是公司的基准项目，是公司经营购物中心的起点。自开业以来，由于位于深圳福田中心区的核心区域，具有“中国第一个公园景观购物中心”的光环，星河椰子园的人气多年未见下降。广东省珠海市的一位名叫李的女士曾经告诉记者:“福田的可可有很高的声誉。对于像我们这样邻近城市的人来说，椰子园可以说是深圳最热闹的地方之一。”

2014年，基于星河椰子园的运营经验，公司开始将该模式应用于第三方开发商开发的商场和商业综合体，并将其业务扩展至深圳以外地区。截至2019年9月30日，公司在中国16个城市管理着38个购物中心和商业综合体，其中15个位于深圳。

数据显示，2019年前三季度，公司实现营业收入2.89亿元，同比增长约25.31%；全年实现利润8371.1万元，同比增长36.44%。其中，公司来自深圳的收入高达2.4亿元，占总收入的83%，而来自大湾区以外其他地区的收入仅占12.1%。

华讯投资高级分析师鹏鹏表示:“香港股市融资效率高，也受到资产较轻、租金收入相对稳定的上市公司的青睐，能够有力支撑公司的扩张。”此外，清辉智库首席经济学家宋清辉也对《证券日报》表示:“新三板的融资和流动性相对较差，因此盛兴的主要业务实体星河商厦不得不转向港股上市。”从融资效率的角度来看，这可能有助于公司的扩张战略。”

超过80%的收入来自星河控股

值得注意的是，招股说明书还指出了一些风险，包括面临各种竞争和公司对星河控股收入的依赖。关于后者，本公司声明，截至2017年、2018年和2019年第三季度，通过向星河控股及其关联方开发的商业物业提供商业运营服务，本公司的收入分别占其持续经营收入的90.2%、88.4%和88.6%。

对此，鹏鹏认为:“近三年来，在商业地产业务普遍受到电子商务影响的背景下，星河商业(盛兴商业事业部)的收入和利润一直保持稳定增长，显示了公司强大的品牌实力和管理能力，但也应该看到，公司的收入很大一部分来自关联方。”

“作为一家拥有轻资产模式的商业地产运营商，香港股市前景看好，公司独立第三方地产开发商的面积近年来也迅速增加，在公司整体业务领域占据较大份额，比例基本稳定。对公司来说，进一步增加相关收入的比例是一个挑战”，鹏鹏进一步指出。

在市场竞争方面，近年来，深圳购物中心的密度一直在增加。根据中国指数研究院的数据，从2013年12月31日到2018年12月31日，深圳运营的购物中心总数从59家增加到146家，复合年增长率为19.9%；运营中的购物中心总面积从420万平方米增加到990万平方米。根据官方公布的深圳1997.47平方公里的面积，到2018年底，深圳每13.7平方公里将有一个购物中心。

数据还显示，深圳的商业运营服务市场仍相对分散，前五名企业管理的购物中心仅占总量的18.2%左右。就运营的购物中心数量而言，盛兴商业在深圳排名第一，但其市场份额只有5.5%左右。