前四月多家房企业绩飘红 美元债发行井喷已达去年72%

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蔡联(北京记者李杰)报道万科a(000002 . SZ)5月6日宣布，4月份签约销售额为601.7亿元，同比增长43.6%；1-4月，累计合同销售额达到2096.1亿元，同比增长6.86%。

事实上，不仅万科，还有一些房地产企业在4月份表现出色。

根据韩毅智库的统计，2019年，前100家房地产企业4月份实现销售额约9260亿元，同比增长约27.1%；从1月到4月，累计销售额约为3.09万亿元，同比增长约15.4%。

“虽然市场很热，但近一两个月来，很多城市的住房需求都有所增加，价格也开始反弹，这有利于房地产企业销售额的增加。银行贷款已经放松，进一步刺激了市场需求。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。

一线和二线城市的交易量反弹，热度反弹

对于许多房企的销售增长，58房屋研究院首席分析师张博认为，“这与今年的小羊春市场不无关系。”一方面，今年市场热的反弹在一线和二线城市更加明显。第二季的经济改善亦在一定程度上支持物业市场需求的改善；另一方面，二手房交易量的明显反弹也在一定程度上推动了二手房交易量的反弹。”

不过，他也指出，尽管今年前四个月前100家房地产企业的销售额同比大幅增长，但根据58房屋研究院监测的第一季度房地产企业的销售数据，前100家房地产企业的整体增速同比有所放缓，尤其是前10-20家房地产企业的下滑尤为明显。

“一季度房企增速放缓的原因是，居者有其屋回归有限，四线城市商品房销售增幅有限，制约了房企整体业绩增长。因此，四月份前四个月的商品房销售有所增加。这个月更明显。”张博说。

值得注意的是，房地产企业之间的分化进一步加剧，百强房地产企业各梯队的销售门槛持续上升。

根据中国指数研究院的数据，今年前四个月，碧桂园和万科的销售额都超过了2000亿元，恒大、保利和融创的销售额都超过了1000亿元。另外，500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下的企业分别有9家、61家和25家，住房企业销售收入前100名的门槛提高到74.11亿元。

长江证券在研究报告中表示，2019年4月，中型住宅企业的整体销售业绩好于大型住宅企业，中型住宅企业的销售增长率领先于大型住宅企业。以销售排名前10位和第11-30位的房企为例，上述两类房企4月份的总销售增长率分别为20.6%和27.9%，1-4月份的累计增长率分别为7.5%和13.4%。

据张博称，2019年，行业分化仍在继续，不仅是中小型住房企业，大型品牌住房企业也是如此。在头四个月，一些住房企业的业绩显著改善，但一些企业的业绩同比大幅下降。

“从市场表现来看，大城市将好于去年的水平，但从全国来看，我们必须警惕一些三四线城市的需求透支风险。”严跃进告诉采莲记者。

根据财政部文件，2019年棚户区改造任务数为285万套，远低于市场预期。

长江证券(changjiang securities)分析师沈思聪指出，2019年工棚改革任务和货币化安置率的下降，可能会加大中西部三个四线城市房地产市场的下行压力。

前四个月，房企融资规模达到8500亿元

在销售回升的同时，住房企业也在进行集中融资。

根据中国指数研究院的数据，今年1-4月，房企融资规模接近8500亿元。其中，4月份，住房企业集中融资近2600亿元。

从融资结构来看，海外债务占25.6%，是住房企业首选的融资方式。自2019年以来，房地产企业发行的海外债券平均票面利率为8.82%，融资成本进一步上升。

华创证券在研究报告中指出，自2019年以来，国内外债发行迎来了井喷。截至4月23日，在内债方面，住房企业发行债券1659亿元；就海外美元债务而言，住房企业发行了343亿美元，占去年全年的72%。

“2018年无疑是房地产企业在本轮扩张周期中最艰难的一年。新的资产管理法规对不规范的抑制导致了灵活的房地产企业融资困难，且收端也较弱。不过，自2018年10月以来，政策方面多次提到私营经济，预计私营住房企业的融资成本也将稳步上升。”华创证券分析师袁浩说。

与此同时，需求方的抵押贷款利率连续四个月下降。今年第一季度，抵押贷款增加，收款反弹，个人购房净增长上升。随后银行资金的放松、价格限制的放宽以及网上签约的加速也将继续有利于住房企业的资金。

据中原地产数据显示，今年4月以来，房企融资成本呈下降趋势，其中房企海外主流融资成本在6%至8%之间，国内融资的公司债券均在5%以内。

“从新发行的同类品种债券来看，新城控股、华夏幸福等房企的发债和非标增量成本自年初以来持续下降，增量资本改善的迹象已经显现。”袁浩说道。