险资最爱的金地集团盈利能力或续降销售权益占比逐阶而下

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截至2019年7月12日，金代尔的收盘价为12.81元/股，较52周高点下跌了13.27%，其578亿元的市值仅相当于万科过去市值的17.25%，相当于招商局蛇口的三分之一。保利地产35.86%的股份，

《投资时报》记者孟楠

金代尔(600383.sh)，过去房地产行业的四大王者之一，已经连续第11年错失行业前10名。

根据Cree研究中心的最新数据，2019年上半年，在交易金额和交易面积方面，金代尔公司的总交易额为779亿元人民币，总交易量为385.5万平方米，仅排在第12位和第25位。

虽然对于一家大型房地产公司来说，上半年的交易量数据往往不如下半年，但根据嘉里的排名，龙湖集团(0960.hk)在2019年上半年的交易量排名第十，比金地高出近10%。在某种程度上，这表明在同行的共同努力下，该公司不太可能在2019年重返第一阵营。

作为a股市场保险持股比例最高的上市房地产企业(前十大股东的总保险持股比例为50.26%)，该公司销售额的行业排名在2014年迅速下滑，当时保险资本增长最为频繁，该年的排名也在2001年上市后降至最低的第16位。年销售额增长6.73%，比全行业前20名的平均增长率低近12个百分点。

这只是开始。在支付股息方面毫不吝啬的杰代尔(Gemdale)在成为保险行业前十大股东后开始逐年缩水，2015年和2016年的股本比率分别为38.05%和42.11%。尽管2017年略有上升至47.11%，但在2018年再次降至40%。

根据公开数据，从销售额来看，2015年至2018年，金代尔的销售额分别达到621.2亿元、1006.3亿元、1403.2亿元和1623.5亿元。虽然复合年增长率仍达到37.74%，但其2018年的行业排名已回到2014年的历史低点；从股权销售金额来看，公司同期分别实现455.1亿元、704.4亿元、756.3亿元和1136.5亿元，分别占股权的73.26%、70%、53.9%和70%。同期，2018年中国房地产百强企业总销售额中最低的股权比例值为80%。

合作开发项目的增加对缓解房企现金流有立竿见影的效果，但问题是股权比例过低或波动也会直接影响房企的利润指标。一位未透露姓名的业内人士在接受《投资时报》记者采访时表示。

风能数据显示，从2014年到2018年，金谷分别实现收入456.36亿元、327.62亿元、555.09亿元、376.62亿元和506.99亿元，同比分别增长31%、-28.21%、69.43%、-32.15%和34.69%

与2018年的高利润形成对比的是，同期的收入规模甚至低于2016年，业绩趋势的波动使公司成为五年来收入第二次下降的前15名行业中唯一的房地产上市企业。

关于收入下降的原因，gemdale说，这主要是由于小股交易和合作项目的数量增加，这些项目的收入没有合并。

告别五年的混合收入，金谷去年在2019年第一季度继续其业绩增长。数据显示，本季度公司实现收入111.15亿元，同比增长61.23%；归属于母亲的净利润为14.98亿元，同比增长36.84%。然而，随着规模的胜出，顶级房地产公司的速度正在加快，6月份的土地竞争也反映出一定的趋势。

考虑到来自保险股东的频繁利好消息，联合信用评级公司在金谷维持了aaa的主要长期信用评级，评级前景保持稳定。然而，评级机构在2019年金地债券跟踪评级报告中表示，联合评级也关注房地产行业调控政策频繁、在建项目资金需求大、销售回报率下降、部分项目取消率低等因素对金地信用水平的不利影响。

关于评级方的担忧，金谷相关部门向《投资时报》表示，公司将适应市场变化，确定销售机会，制定并实施销售策略，不断提高项目淘汰率。同时，随着公司业务规模的不断扩大，在建房地产项目和在建自持物业项目也需要在未来三年投入大规模资金。在保证资金安全的前提下，应加强资金的流动性管理，通过投融资结合不断提高资金的使用效率。

值得注意的是，今年第一季度，gemdale的收入和归属于其母公司的净利润没有同时增长，其盈利能力可能会进一步下降。其中，本季度公司销售毛利率和净利润分别为36.83%和16.64%，同比分别下降5.85%和7.42个百分点。

在这方面，gemdale解释说，去年的结转项目主要是2016年和2017年销售的市场上行项目，毛利率水平较高，导致2018年相关财务指标基数较高。然而，今年整个行业出现了房屋销售限价和土地成本上涨，因此获得超高收益项目的可能性正在降低。

据嘉里数据显示，截至2019年6月底，金代尔上半年实现销售额856亿元，同比增长35.68%，行业排名比年底上升一位，至第15位。同期，530.7亿元的股权销售金额使公司的股权比例降至62%，类似排名下降了两位，至第18位。

截至2019年7月12日，作为过去四大a股地产股之一，金代尔的收盘价为12.81元/股，较52周高点下跌13.27%，其市值578亿元仅次于万科(000002.sz)。17.25%的市值，1/3的招商局蛇口(001979.sz)，和保利地产