鑫苑物业业绩增速逊于同行母公司鑫苑置业资产负债率超90%

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当行业前10家公司未来将保持50%以上的增长率时，新源地产去年32.77%的收入增长率比同期14家上市物业服务公司的平均增长率低了近12个百分点

《投资时报》研究员徐琳说

物业服务行业的春天真的来了吗？

自2019年以来，凯撒美豪(2168.hk)和澳远健康(3662.hk)相继登陆HKEx，中国物业服务行业上市公司数量已达14家。

然而，当新城控股(601155.sh)前董事长陷入恶性事件漩涡时，该公司的物业管理服务公司新城悦(1755.hk)也未能幸免，其股价在案件曝光当天暴跌23.72%。

这也给过度依赖母公司的物业服务行业敲响了警钟:虽然大树有利于乘凉，但枝叶很难保持凉爽。

据了解，拟于今年下半年上市的6家物业服务公司包括蓝光嘉宝地产、保利地产、鑫源地产和建业新生活，它们计划在港交所上市，并可能成为继杜南地产(603506.sh)之后第二家在a股市场上市的新大正地产。

其中，新源地产之所以受到外界关注，是因为其母公司新源地产今年一季度营业收入同比增长169.31%，达到31.57亿元，并扭亏为盈。

据公开信息，鑫源物业成立于1998年，主要业务是为物业开发商、业主和居民提供物业管理服务、增值服务、前期交付和咨询服务。

新源地产上市以来股价走势图(美元/广告)

数据来源:风

根据招股说明书，2016年至2018年(以下简称报告期)，鑫源地产实现营业收入分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元；同期净利润分别为2600万元、6900万元和7600万元。

业绩的增长与母公司的大力帮助有关。

报告期内，新源地产为新源地产开发的物业提供物业管理服务实现的营业收入分别占当期主营业务总收入的96.2%、88.9%和84.3%；新源房产为新源房产提供的物业管理面积分别为919.3万平方米、1097.6万平方米和1565.5万平方米，分别占新源房产管理建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%。

利润指标方面，新源地产2018年利润总额为3.93亿元，毛利率为34.0%；物业管理服务业务贡献利润2.62亿元，占利润总额的66.6%。其中，为母公司新源房地产提供物业管理服务的收入为2.21亿元，占该业务板块贡献利润的84.3%，前两年分别为96.2%和88.9%。

然而，一组可供参考和比较的数据是，在行业前10名公司未来将保持50%以上的增长速度的背景下，新源地产2018年的收入同比增长率为32.77%，比同期14家上市物业服务公司的平均值低近12个百分点。

一方面，公司的物业管理费由所管理的物业面积和所管理的物业面积按每平方米1.71元至1.90元缴纳，属于行业中下游；另一方面，虽然母公司的依赖性有所减弱，但来自第三方开发商的收入比例在短时间内仍难以提高；更重要的是，新源地产今年第一季度的业绩增长必须面对销售规模下滑的局面，这可能会进一步降低其对新源地产的支持。

新源地产在招股说明书中表示，如果公司今后不能继续作为新源地产的物业服务提供商，或者不能按照适当的条款获得第三方开发商开发的物业的新的物业服务合同，以弥补新源地产开发的剩余物业管理中的任何不足，那么公司的经营业绩和增长前景可能会受到重大不利影响。

作为第一家在美国股市上市的房地产公司，新源地产于2007年12月12日登陆纽约证券交易所，当天股价上涨了20%。然而，该公司的市值在那天达到了6.56亿美元的峰值。

截至2019年7月19日，新源地产4.2美元/广告的收盘价较52周高点下跌15.15%，最新市值2.52亿美元仅高于上市首日募集资金总额700万美元。

更麻烦的是，新源地产的房地产企业销售排名近年来首次跌出前90名。

数据显示，2014年至2018年，新源地产实现销售额82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元和295.1亿元，分别位居行业第84、73、84、78和82位。截至今年上半年，公司销售额112.3亿元，同比下降15.82%，排名降至第92位。

虽然新源地产在上市之初，在不囤积土地、不覆盖市场、零库存的策略下，录得了不少健康的财务指标，但近年来，赢得规模的房地产企业的业绩增长规律也迫使其加快扩张步伐。

然而，随着储土规模的增加，新源地产在告别了2013年的下滑后，业绩连续四年缓慢增长。与此同时，该公司的资产负债率也从此前的平均水平50%攀升至90%。

风数据显示，2016年至2018年，新源地产负债总额分别为170.49亿元、230.33亿元、348.10亿元和500.19亿元；同期，资产负债率分别达到73.72%、78.29%、83.44%和90.72%，成为2018年中国资产负债率最高的五家上市房地产企业之一。

截至2019年第一季度末，新源地产负债总额为483.65亿元，同比下降3.31%，资产负债率仍在90%以上。