房企：A股131家公司营收同比上涨 逾四成净利润下滑

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■我们的记者王立新

沪深两市上市公司2019年第三季度报告的披露已经结束。据国际金融统计，根据申银万国的行业分类，131家a股上市房地产企业营业收入总额近1.5万亿元，同比增长20%；归属于母公司股东的净利润总计1379亿元，同比增长13%，即每个上市公司平均盈利10.5亿元，每个公司平均盈利1.2亿元。

值得一提的是，据ifind统计，《证券日报》记者发现，在131家a股房地产上市企业中，58家归属于母公司股东的净利润下降，约占44%；25家公司遭受损失，占20%。总的来说，随着销售规模的增长，住宅企业的净利润普遍上升。

“净利润同比增速低于收入7个百分点，延续了近年来收入与利润增长不同步的趋势，且增速差距越来越大。”兰德咨询公司总裁宋延庆在接受《证券日报》采访时表示，超过40%的房企在不增加利润的情况下增加了收入，这进一步验证了我们的一个判断，即业绩差异化。从表面上看，这是规模差异，但最终体现必须是利润差异，这意味着“石油供应”的权力差异，以确保企业的可持续发展。

具体来说，绿地控股、万科和保利地产的绝对收入位列a股房地产企业前三名。如果将在香港上市的国内地产股的业绩纳入统计，根据Cree房地产研究和中国指数研究院的报告，今年前三季度房地产企业的销售业绩排名前三位的是碧桂园、万科和中国恒大。

就归属于母公司股东的净利润而言，今年前三季度，万科在a股房地产板块的净利润最高，达到182亿元，同比增长30%。万科、保利、绿地母公司股东应占净利润均超过100亿元。

“总体而言，除了少数资本成本占主导地位的企业外，2019年房地产行业进入秋季的趋势非常明显。与2018年数据相比，2019年第三季度报告的领先房地产企业增速明显放缓，绿地、万科和保利的收入增速均在20%左右。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，“差异化”是2019年第三季度的主要特征。虽然规模仍在扩大，但大多数企业的利润率已经降低。

回顾近年来房地产行业的表现，2016年，该行业的销售回报良好，但库存补充较弱；2017年，行业销售仍创历史新高，但由于签约受限、按揭贷款周期延长等多种因素，销售回报有所下降；2018年，大部分房地产企业注重现金流量指标，因此一些企业的销售收益率大幅上升。2019年，融资渠道被阻断，大多数房企使用了所有的融资工具，但仍难以获得大量的低成本融资。因此，一些房企几个月没有拿到土地，土地储备的短缺将影响今年下半年和明年上半年的销售情况，甚至一些城市的一些房企将缺货。

事实上，目前的市场已经显示出降温的迹象。根据房地产企业前三季度的销售业绩数据，今年设定销售目标的房地产企业中，只有37%的企业实现了75%以上的目标完成率，而去年为59%；今年40%的房企目标完成率在65%-75%之间，而去年为36%，基本持平；23%的住房企业今年的目标完成率没有达到65%，但去年只有5%。

从10月份开始，许多房地产企业开始降价促销，力度不小。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》记者表示，由于市场降温的影响，企业利润面临下行压力。在降价促销的情况下，房企应注意控制利润，以免项目结转时影响当年的财务报表。

宋延庆对《证券日报》表示，过去市场基本上是滞销的，即使是暂时滞销，升温后也可以平仓。但是，现在有“易卖、难卖、难卖，各占三分之一”的产品，其增长势头已经从“60%靠市场，40%靠能力”转变为“30%靠市场，70%靠能力”。有鉴于此，他进一步建议，住宅企业应做好新旧动能的转化工作，从高周转率和竞争规模向高质量和可持续发展转变，通过品牌授权、产品授权和服务授权扭转利润下滑趋势。