中国存量土地开发步入窗口期 时间红利稍纵即逝

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我们的见习记者郭玉川

自2019年以来，房地产市场的监管趋于正常，融资窗口的收紧和住房抵押贷款制度的改革相继出台，这表明中央政府决心将房地产市场推向“无房炒卖”的轨道。事实上，随着中国房地产改革的深入和股份化时代的到来，快速增长的发展模式已经成为过去式，房地产进入了一个平稳健康发展的新周期。

与此同时，中国城市化已经进入中后期阶段，提高城市化质量是重中之重。城市群作为新型城镇化的主要形式，被认为是支撑经济增长、促进经济转型的主要载体，也是参与国际竞争与合作的重要平台。可以预见，深化现有大都市区和城市群将成为扩大内需和中国经济转型的重要引擎。

北京思源兴业地产副总裁邢志刚在第15届中国房地产金融年会上表示，在过去的20年里，中国成功完成了30%的城镇化率，在城镇化进程中，许多行业和企业都获得了发展机遇，尤其是房地产行业充分享受到了城镇化的红利。然而，在未来十年，中国将进入一个相对低速的城市化阶段，从高速城市化向精益城市化转变。房地产企业应该根据自己的经验和商业模式，调整未来方向，寻找更好的出路。

以北京为例，在过去，传统的房地产业没有土壤，靠土地建房和吃产业循环红利。就连河北和天津都在挤压传统的房地产行业，但这里也有新的机遇。冬奥会和熊安新区的建设是京津冀城市结构的两大引擎，将极大地扩展以北京为核心的都市圈，形成向南北两极扩张的趋势。在这一扩张过程中，如在北京西北部的崇礼，人们已经明确表示，应该建设高端的居住环境。未来，房地产企业将出售服务而不是房屋。熊安新区周边的新城镇将接管由产业溢出带动的人口溢出，甚至有一轮相应的城市化机会。为了抓住这些机会，房地产企业应该有针对性地调整业务计划。

邢志刚表示，经过十多年的发展，房地产企业需要系统的资产管理解决方案，以促进从低效率向高效率的过渡。“目前，存量土地开发已进入窗口期，时间红利转瞬即逝。抓住机遇的企业将获得新的发展空.全国工业用地和待开发土地的市场价值约为245万亿元。这个市场价值几乎等于过去十五年的房地产市场价值。今后，无论是房地产业还是金融业，都应密切关注存量资源企业和存量资产项目。”邢志刚说。

当代地产执行董事兼总裁张鹏也对存量土地开发的价值持乐观态度。他认为，房地产业已经从简单的抵押贷款发展到了精耕细作。随着房地产企业整体净利润的下降，很多企业过去把重点放在空房源规划上，但现在他们想回到产品上去，研究产品连接平台，提供良好的服务。曾经做“深度搜索”的房地产公司现在应该开始考虑第一条增长曲线之外的第二条增长曲线，并将第二条增长曲线形成一个可持续的利润模型。

“目前，中国现有600亿平方米的建筑都是高耗能建筑，真正节能、数字化和人工智能的建筑很少。这个市场的容量还没有被挖掘，它仍然是非常初级的。我们一直在努力寻找一个能源、环境和人类舒适的和谐建筑。这个好房子的定义很简单。质量应该是房地产的自尊和生命线，绿色健康是核心，数字互联是趋势，现有的财产是改造。为了实现这三点，居住者会感到幸福，而房地产企业将奋斗十五年。”张鹏说。

(编辑乔传川)