北京万科百亿“造城”大盘升级综合住区 通州再推11亿元货值新房入市

本篇文章1985字，读完约5分钟

我们的记者王立新

纵观当今城市的发展轨迹，每一次扩张都会催生出新的城市中心，城市结构也正在从单一中心向多核中心演变，以城市群为主体的多中心网络化发展趋势越来越明显。

沿着这一发展轨迹，自2009年以来，“城市建设运动”席卷中国各大城市，全国知名开发商纷纷瞄准大规模开发，逐步从单一的住宅开发商转变为真正的城市运营商，能够满足业主对“衣、食、住、行”的整体需求。

“过去几年，当开发商进行大规模开发时，他们的开发方向更强。他们修路，卖房子。虽然他们也配备了必要的生活设施'衣服，食物，住房和交通'，他们更像是积木。”北京万科东南区营销总监哈斯在接受《证券日报》采访时表示，外部市场环境的变化和居民对宜居性的真实需求，促使房企重视规模化经营，打造综合居住区，这是后发展时代房企对城市经营的新认识。

“建设城市”提升综合居住区

众所周知，作为行业的领导者，万科的开发和运营能力是其“建设城市”的唯一武器。从开发培育了20年的浙江良渚文化村，到在北京通州副中心培育了7年的太湖，万科的“城市建设”模式在不断升级和迭代。

“目前的房地产市场正处于从增量市场向股票市场的过渡时期，新的住房市场有一个十年的增长期，但不可否认的是，它现在已经进入了买方市场。买家选择越多，交易就越理性，产品与资源的整合、社区乃至区域生态系统的可持续经营能力就成为住宅企业核心竞争力的要素。”一家房地产企业的高管告诉记者，特别是数百亿美元的大规模开发，过去只建了生活设施，却无法与社区的外部区域形成联系，或者配套业务因操作不当在三天内两头被取代，不能持续满足业主需求的开发经营模式难以获得市场份额。

有鉴于此，北京万科正基于人居理念和生活服务场景的思考，提升其大规模开发模式，即倡导综合居住区的开发和运营。“综合住宅区的核心是站在顾客的角度，研究什么是配套设施，什么是生活场景。这是万科发展理念的升级和迭代。”哈斯在接受《证券日报》采访时说，综合住宅区就像一艘游轮。在游轮上旅行时，全方位的生活需求可以在船上解决。

另一位来自北京万科的人士向记者强调，未来由北京万科开发和运营的100亿元“城市建设”市场将更加注重引进跨境知识产权品牌。例如，未来万科园区的所有跑道都可以与keep合作，便利店和菜市场应该在这一领域引入ip品牌，为区域提供配套的品牌服务，使以住宅为中心的区域形成一个持续运行的服务生态系统，使社区能够根据居民的需求长期持续更新和迭代。在综合居住区，除了使人们与城市有更多的活力和粘性联系外，社区中的服务场景也具有持久的生命力。

当然，并不是所有的项目都能成为综合住宅区。按照北京万科的投资逻辑，综合住宅区是与城市发展和运营相兼容的，是城市发展潜力的传承，是新城市中心的概念，是不分时代、不分年龄开发和运营的。

综合住宅区有几个要素。一是总建筑面积达到100万平方米，其中住宅建筑面积超过30万平方米，整合多种产品形式；其次，社区内部配套设施包括菜市场、便利店、早晚食堂、儿童4: 30班、药房、健身房和文化活动站等。外部配套设施应与交通、医院、学校和地方特色产业相结合。第三，要根据业主的需求，引入各种跨境知识产权品牌，使每个住宅区都有自己的特色；第四，必须有应用，如盒马新鲜食品，以实现跨境品牌和社区运作的结合。

太湖成为万科第一个综合居住区样本

事实上，从近几年万科在北京的布局来看，它基本上是投资100亿元在五环路沿线进行大规模开发，东、西、北、南布局不同，根据政府的总体规划进行前瞻性投资，分批收购土地，根据不同的区域资源优势打造不同的住宅样本。

以太湖为例，这是北京万科倡导的综合住宅开发经营理念的首个落地项目，位于北京市通州区太湖板块。据了解，目前该市市场规模已达120万平方米，商业、办公、居住、公园、tod轨道交通等配套设施日趋成熟，已成为综合性居住区的典范。

回顾七年前，2012年12月，万科率先在通州太湖收购土地，随后建成了第一个万科城市之光项目，迈出了建设太湖的第一步。在这座连接亦庄新城和通州分中心的桥梁上，万科在七年内五次斥资约122亿元收购土地，建成了产城一体的居住区模式——太湖新城。

“在整个太湖板块，北京万科有价值不到100亿元的新房子出售，而城市之光和东旺一期已实现销售20亿元。”据项目相关负责人介绍，到11月底，二期房屋将在市场上销售，平均价格约为51500元/平方米，主要产品有90平方米、123平方米和148平方米，预计总价值约为11亿元。

据了解，到目前为止，在太湖板块，北京通州，它位于一个表演艺术和文化小镇，并承担通州的利益。两站一街58块土地投资550亿元。此外，环球影城在这个板块和辐射区投资了1000亿元，新的“设计之都”平台已经登陆，宋庄艺术区已经成为一个气候……预计未来它将成为北京新的国际文化创意中心。

(编辑上官门罗)