时代邻里12月9日起招股 上市后拟加快收购步伐

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■我们的记者王筱月

保利地产提交上市申请后，另一家大湾区房地产公司——时代中国控股有限公司也拆分了其物业管理公司——时代邻里，并将其上市。12月9日，泰晤士邻里发布了一份招股说明书，将于12月19日在香港证券交易所上市，并计划明年加快收购步伐。

东北证券房地产业分析师张云凯在接受《证券日报》采访时表示，与房地产公司相比，房地产公司具有资产轻、收入稳定的优势，可以从资本市场获得更高的估值，这也是近年来房地产公司热衷于分拆上市的原因。目前，我国物业管理行业的集中度仍然很低。如果物业管理企业能够深化其增值服务、市场拓展等形式，形成核心竞争力，就有望持续发展。

时代邻里计划在全球发售1.62亿股股票，售价在每股4.23港元至5.80港元之间。预计募集资金将达到7.69亿港元，股票市值将达到38.44亿至52.7亿港元。该公司表示，65%的募集资金将用于业务拓展、寻求战略投资、收购机会和发展战略联盟，其余15%将用于建设智能社区，10%将用于开发一站式服务平台，10%将用于补充营运资金。

“物业公司的收入来源无非是母公司开发的项目。通过收购可以突破业务范围，这将成为物业公司拓展业务的重要手段。”金融评论员告诉《证券日报》记者。

不难看出，泰晤士邻里近年来频繁发起收购，在房地产领域孤注一掷。

自2015年起，时代社区的前身时代物业管理公司已斥资6446万元人民币，分别收购珠海源兴、广州万宁、佛山河台、清远叶盛、清远荣泰物业管理公司100%的股权。2016年8月，时代物业管理以人民币2605.2万元收购了君安电梯70%的股权，并涉足电梯安装维修行业。今年2月，时代物业以人民币4536.4万元收购广州东康，主要从事物业管理和市政环卫服务。

截至2019年6月30日，公司管理的物业管理服务项目204个，总建筑面积超过3470万平方米，管理的市政环卫项目6个，总建筑面积超过800万平方米。

在香港成功上市并实现“输血”后，收购时代邻里的步伐将会加快。

时代邻里在招股说明书中表示，从2020年到2022年，公司预计将收购四到八家物业管理公司，管理的总建筑面积超过5000万平方米。此外，该公司计划在三年内收购四家提供电梯相关服务的公司、一家提供清洁服务的公司和两家提供市政卫生服务的公司。

根据财务数据，邻里商业发展迅速。营业收入从2016年的3.73亿元增加到2018年的6.96亿元，复合年增长率为36.6%。2019年上半年收入同比增长48.1%，达到4.56亿元。时代邻里的净利润从2016年的2010万元增加到2018年的6420万元，复合年增长率为78.8%。2019年上半年，净利润同比增长50.7%，达到4180万元。

与此同时，得益于第三方业务的扩张，时代邻里从时代中国控股公司获得收入的比例逐渐下降。从2016年至2019年上半年，时代中国控股开发的物业提供的管理服务收入分别占管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。

然而，在扩张期间，附近的现金流波动很大。2016年，公司经营活动现金流出为438.3万元。2019年上半年，公司经营活动净现金流量为负，总流出为8.47亿元，主要用于与时代中国控股旗下公司结算资金。

同时，时代邻里的资产负债率一直处于较高水平。从2016年到2018年，其调整后的资产负债率一直保持在90%以上，2019年上半年，这一数字降至82.6%。

东北证券房地产业分析师张云凯在接受《证券日报》采访时表示，房地产公司的财务杠杆很低，即生息负债很少。物业管理行业的资产负债率主要反映经营杠杆，这包括两个方面:一方面是业主预付的物业费用，另一方面是上下游的应付账款，如人工费和项目资金。