【调查】自如降租金风波持续发酵 长租公寓野蛮生长后危机暗涌

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蔡联(北京记者李杰)报道称，长期出租公寓的龙头企业再次被推到舆论风口浪尖，这一次因为租金下调，许多业主维权。

最近，一些自由业主纷纷表示，要求自由业主减少租金，否则他们会单方面取消合约，赔偿业主两个月的租金，但业主在自由装修房屋时，需要赔偿装修和家电费用。

北京昌平的一位自由业主告诉采莲新闻社，这位自由管家在电话中向他透露，他正在与北京至少80%的业主讨论降价事宜。但是，有人指出，只有很小一部分房屋可以自由地与业主进行价格谈判。

据记者了解，目前，不仅北京，深圳也有一些自由业主接到电话，要求他们自由减租，减租幅度在8%至45%之间。

许多接受采访的专家告诉记者，疫情已经导致空许多长期出租公寓的租期延长。仅仅通过提高租金来弥补相应的资金缺口是不够的。为了缓解当前的现金流问题，有必要对房屋购置成本过高的房屋进行整合。

对此，金融协会表示，自2020年以来，由于不确定的经济和流行因素、城市规划变化、商业区迁移、社区严格控制准入等因素，住房租赁市场发生了重大变化，特别是个人住房委托价格和租赁价格出现了上下颠倒的趋势。为了实现与业主和客户的长期合作和双赢，开始与个别业主进行友好协商，适当调整委托价格。

“取消合同而不减少租金”

“从6月23日开始，我已经免费接到三个电话，主要是以疫情造成损失为由，说服我在原来的基础上降低租金8%。如果他们不同意，他们将采取单边取消程序。”北京海淀的一位自由业主告诉记者。

业主的房产位于海淀区马莲华北路兰苑小区。2018年7月，他与訾荣签署了一份为期四年的长期租赁合同，空购买期延长了5个月。实际上，它被移交给訾荣管理了53个月，现在才刚刚超过24个月。目前租金是7100元/月，免费要求降低到6500元/月。

“目前，很多业主可以理解短期减租，但每个人都要求减租应直接惠及租户，疫情结束后，应按原合同执行。不过，剩下的两年我可以要求减租执行，我不能接受。”上面海淀的业主说。

然而，朝阳区北京像素的一位业主可以自由要求更大幅度的租金减免，最高可达40%。她说:“6月24日，我可以自由联系我，说市场不好，所以我可以减租。”目前的租金是4990元/月，我可以直接要求降到3000元/月以上。”

此外，免费减租也蔓延到了深圳。深圳福田区港下社区的一位自由业主告诉记者:“5月初，我接到了自由资产处置部工作人员的电话，我不得不进行降价谈判。另一方要求将租金从每月4770元减至每月3900元。”

深圳罗湖金光华区的另一位业主也说:“6月23日，我接到一个免费电话，说租房的价格比给我的房租低，所以我想每月减1100元。目前的租金是4892元/月。”

据采莲社记者介绍，业主与方家签订的合同期限为3年至5年，根据协议方家将每年增加3%的租金。但是，业主可以自由要求在减租后，未来的合同期限按照减租后的租金执行。

许多接受记者采访的业主指出，如果业主不接受降价，他们可以自由要求取消合同并赔偿两个月的租金，但业主必须赔偿装修和家具损坏。这也是许多业主不能接受终止合同的主要原因。

“在与业主自由签订的合同中有一个霸王条款。无论是谁解除合同，业主都必须承担原来的装修款，但装修款的金额是完全免费的。”上面北京像素的主人说。

记者了解到，目前，很多业主都收到了免费通知，装修折旧费在2万到4万元之间。一位业主说，他被要求支付约37，000元的装修折旧费。

“如果提起诉讼，业主可以主张承租人提供了相关的、合理的依据。如果双方不能达成一致意见，法院不能作出判决，可以对相关的装修和家电费用进行评估。”北京大成(广州)律师事务所律师谢告诉采莲社。

目前，有400多个业主不接受降价的要求。

许多维护自身权利的业主表示，他们希望自由地将商业诚信放在第一位，承担相应的社会责任，继续履行合同。即使你想单方解除合同，你也必须在与业主签订的资产管理合同中妥善处理装修和家具费用的归属问题。

对于业主的维权行为，他随口回应蔡联说，他完全理解有些业主在租金水平和价格走势上与公司有不同的看法，短期内很难达成一致。公司坚持友好协商的原则，严格遵守合同约定的内容，切实保护业主的权益，尽最大努力妥善解决该部分房屋面临的问题，并期待今后与他们再次合作。

长期出租公寓到天黑

“自由联系房主以降低租金的核心原因应该是现金流有问题。”京辉智库首席经济学家胡景晖指出。

他进一步表示，在最初的免费财务计算模型中，北京的拖欠租金每年会增加10%左右，但这种流行病造成了空大量的房间，租金没有强劲的上升趋势，而免费房屋是装修和组装的，成本相对较高，这导致了自由现金流的压力。

“自由赔钱不是业主造成的，而是在自由掌握住房之前，盲目扩张导致成本上升，并且无法预测未来租赁市场的变化。这是企业的战略失误，企业误判的成本不应转嫁给所有者。”上述海淀区的业主告诉记者。

在2018年的前7个月，长期租赁公寓的运营商大规模扩张，甚至陷入了抢夺房屋的战争。收回房屋的价格一度比当时的市场租金高出20%以上。在长期租赁公寓市场的混乱被揭露后，相关机构如紫茹接受了政府的采访。

据业内专家称，长期租赁公寓的整体模式是一种低成本、长期的农业投资模式，需要不断扩大规模，新租户和不断上涨的租金才能持续。一旦这种模式遭遇市场低迷，租户数量减少，租金上涨无法持续，我们只能从业主入手，让业主降价，削减高额成本。

根据我爱我家研究院的统计，从6月1日到6月21日，北京房屋租赁的交易量比5月份同期下降了5.78%，其中6月份第三周的交易量比第二周下降了19.27%。

据媒体报道，受年初以来疫情影响，今年上半年企业出租屋总成交量约为去年同期的一半。

事实上，从已上市的长期租赁公寓品牌来看，它们都毫无例外地在亏损。其中，清科公寓从2017财年到2019财年连续三年亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

同样，从2017年到2019年，蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.7亿元和34.37亿元。2020年第一季度，它又损失了12.34亿元。

“青科公寓实际上已经爆炸，其负责人也接受了采访。目前，在政府的支持下，国家队将进入市场。”一位知情人士告诉采莲新闻社，蛋壳可能在未来被国家队接管。

根据公开数据，从2015年到2017年，过去三年累计亏损近13亿元。然而，自2017年以来，它没有发布相关数据。

“突发的疫情使危机提前发酵，但这总比蛋壳和绿色旅行者好。毕竟，有贝壳和连锁住宅需要认可。通过减租和再融资，很有可能度过这一困难时期。”上述分析师表示。

作为长期租赁公寓的龙头企业，自2011年成立以来，一度受到资本的青睐，发展迅速。

根据自由发布的数据，截至2019年11月，它已集中在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉等城市，累计管理规模超过100万套住房，拥有近50万业主和300万客人。

根据公开披露的信息，迄今至少已完成三轮融资，其中A轮融资筹集了40亿元，B轮融资筹集了5亿美元，最新一轮融资10亿美元，三轮融资后估值已达到66亿美元。

为了行业的未来发展，胡景晖建议，高层设计的长期出租公寓应该立法。在立法的基础上，一方面要加强行业监管，另一方面要加强政策支持，使行业走向长期、稳定、健康的发展轨道。