房地产行业“融资＋代建”模式兴起

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我们的记者王立新

在房地产领域，“代建”并不是一个新词，许多房地产投资者需要将自己的项目委托给具有项目开发和建设经验的专业代理人进行开发和建设。对于国内许多大中型住宅企业来说，“代建”业务是重要的盈利渠道之一。然而，在当今日益严峻的房地产市场投融资环境下，光有代理建设是远远不够的，还需要配套的融资服务。

日前，智库主席陈表示，融资建设是一个重要的商机。首先，它可以更多地与国有企业合作；第二，大量私有住房企业的整合过程只是一个融资和代理建设的机会。

“融资+代建”模式应运而生

据《证券日报》记者介绍，在国内房地产企业中，绿城中国、鑫源集团和蓝光发展是较为成熟的企业。事实上，代理建筑业务的扩张是随着城市化的步伐而发展的，但正如新源集团董事长张勇所言，如今，中国房地产业的发展正面临着不同的时代，寻找新的增长点和业务领域更为关键。产业转型和企业转型正在利用这一趋势。

张勇进一步表示，“面对房地产行业价值分布逐步向金融和服务领域转移，新源集团在2018年建设大型资本经营的战略布局下，发现了代建制的蓝海，形成了自己的代建制模式。”

值得注意的是，与传统的代建制模式不同，“财务+代建”的商业模式正在兴起，它可以实现价值投资和有效的管控，化解行业振荡期带来的风险。

中国房地产协会会长陈至认为，这种模式在市场上开创了先例。在严峻的房地产形势下，政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联在一起，为项目开发的全过程提供服务，最大限度地提高资金利用率。

设定投融资保证金以降低风险

根据沪深两市135家上市房地产企业的数据，其资产负债率在2018年进一步上升至79.81%，为过去四年来的最高水平。销售受阻、融资困难和债务到期的组合给中小住宅企业带来了前所未有的发展困难。

对于资金短缺的中小房企来说，投资和融资是市场的痛点。服务提供者应最大限度地配置资产，增强业主资产的保值和增值，但需要实现房地产与金融的动态平衡，以降低各金融机构与房地产开发商项目整合过程中各节点的风险。

对此，新源集团总裁助理、欣彦资产总经理谭为民向《证券日报》等记者表示，金融服务主要有两个方面。首先，为客户整合市场上的房地产资源，进行适当的匹配；二是通过出资和信用增级的方式增加投资。

更重要的是，有必要为投资和融资设定安全边际。谭伟民表示，“欣彦与合伙人一致认为，合伙人的融资金额必须在资产价值的20%以内，且必须小于或等于代理费收入，并会增加其他保险措施。”

例如，在品牌代理建设领域，欣彦遵循新源的管控体系，其“总裁驾驶舱”工具可以为代理建设项目的各方提供一个非常直观的动态信息管理平台；在资产管理领域，欣彦注重与新源子公司的业务合作，通过资产证券化等创新工具提升企业的内在价值。此外，欣彦以资产包的形式将客户的股票资产组合起来面向市场，创造了股票资本时代的价值增长。同时，欣彦还可以发起和管理各种产业基金，帮助产业基地升级，建设综合物流地产、影视文化城和新型农业审批市场。

据记者了解，截至目前，欣彦管理开发建设项目的资产规模已经超过500亿元，管理资金已经超过50亿元

(编辑白宝玉计划王立新)