50城土地库存需卖21个月 9城土储去化周期超3年

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我们的记者王立新

最近，住房企业已经回到第一和第二个城市购买土地，土地市场已经恢复。

根据上海亿居房地产研究所5月28日发布的《2019年4月50个城市土地清查报告》，2019年4月，50个城市土地储备面积为8.3103亿平方米，比上个月增长0.6%，同比增长6.5%；土地交易面积5228万平方米，同比增长32.1%，同比增长39.8%。

50个城市的土地和商品房即期供求比为1.2，其中一线、二线、三线和四线城市的即期供求比为1.1、1.3和1.1；实际供需比为1.2，突破了过去16年的最高值。截至2019年4月底，一线、二线、三线和四线城市土地储备分别为6362万平方米、52515万平方米和24226万平方米，环比增长率分别为-4.4%、2.5%和-2.0%；同比增长率分别为3.4%、8.4%和3.4%。

2019年4月，一线、二线、三线和四线城市的土地储备退垦期分别为16.3个月、21.7个月和21.1个月。与上月相比，一线城市去化学化周期明显下降，主要是因为4月份土地储备面积明显减少，而商品房交易面积基本保持不变。

易居研究所研究员王若琛表示，二线城市的土地储备面积较去年同期大幅增加，主要是因为预计房企的征地将从三、四线城市向一、二线城市转移，而一线城市的土地供应有限，因此城市基本面良好、房价调整后的二线城市成为征地的主要目标城市。

值得注意的是，这50个城市的土地储备解禁期为21个月，这意味着按照目前商品房的销售速度，市场消化这些土地储备需要21个月，略低于3月份的21.2个月。

具体来说，在50个城市中，有9个城市的土地储备取消分配期超过36个月，即3年，这意味着这些城市今后将有足够的土地和商品房供应。这九个城市包括漳州、桂林、肇庆、乌鲁木齐、徐州、郑州、湖州、镇江和南通。其中，漳州和桂林的去化学周期达到72个月，远远高于其他城市。

上海亿居房地产研究所研究员王若琛表示，50个城市的土地储备规模继续上升，但同比增速有所收窄。一季度商品房销售面积在“小羊春”的带动下明显反弹。然而，在政策再次收紧的背景下，商品房的销量很难在未来几个月内持续。因此，从土地储备的计算公式来看，土地储备反转换周期可能会继续向上波动。当然，从结构上看，在土地储备周期不到12个月的城市，土地供应的速度需要加快。

(编辑白宝玉计划王立新)