房企销售压力加大 部分楼盘为“抢收”开打价格牌

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蔡联(上海记者汪海春)报道称，下半年楼市并没有因为“金九银十”的到来而发生明显变化，开发商不得不放弃幻想，直面现实。

“人们对‘金九银十’仍抱有很大希望，但在最近对市场进行盘点后，人们发现，下一个市场的形势可能不像此前预期的那样乐观。”福建一家房屋公司的营销经理告诉记者。

上海一家房地产机构的分析师最近对十几个城市进行了深入调查，认为今年下半年房地产企业面临的销售压力可能是近年来最大的。它认为，“二线城市的市场相对较好，但许多三四线城市的压力很大。一些房地产已经因为考虑成交量而牺牲了价格手段这一重要的营销手段。”

有些属性是“量价比”

上述房地产机构分析师告诉财联社，四线城市中一些有一定资金回笼要求的房产已经开始调整销售价格。以不久前实地考察的湖南省株洲市一家大型房地产企业开发的房地产为例，该项目预计售价约为9000元/平方米，但随着当地市场的变化，开盘时价格降至8200元/平方米左右。

“开发商此前认为，通过价格调整，至少应完成目前推量的一半，但实际的去转换情况与预期形成鲜明对比。该项目推出的住房价格相对较低，远未达到预期效果。”分析师说。

他补充说，株洲市另一个项目的底价超过4000元/平方米，6月份的底价约为8000元/平方米，但7月份降至约7000元/平方米。如果包括建安等综合成本，空房降价后的利润很小。“开发商仍然以这个价格出售。一方面，由于考虑到资金回流，预计市场前景可能不会比现在好。与其等着瞧，不如早点卖出。”

对于销售价格下降但销售仍然疲软的现象，嘉里研究中心副总经理杨克威认为，价格可能没有真正调整到位，所以卖家并不多。

“此外，当地的购买力本来是有限的。一旦个别房产的价格调整，当地市场的观望情绪就会加剧，从而加大了销售压力。”杨克威认为。

值得一提的是，8月初，位于天津团波的潘达R&F新城，永靖豪庭集团进行了一次大促销，129平方米的房屋总价直接降至88万元，每平方米价格仅为6800元左右，这使得一些以近1万元的高价购买的业主维权，因为他们的资产缩水了约三分之一。

虽然像天津R&F新城这样降价促销力度大的房地产依然存在，但房地产企业整体销售增长放缓却是不争的事实。

根据穆迪的监测数据，穆迪跟踪的29家开发商7月份的合同销售额同比增长15%，增速低于6月份的21%。“我们预计，2019年下半年的房地产销售增速将在2018年高基数的基础上放缓，增速将放缓，主要原因是销量下降。”穆迪副总裁李锦雄说。

从房地产企业8月份披露的最新商业数据来看，情况也不容乐观。当代地产最近发布的公告显示，今年8月公司销售额为27.3亿元，同比下降27.6%；保利地产发布的信息显示，今年前8个月公司销售额为265亿元，同比下降约10.5%。

“8月是传统的淡季，这可以与去年同期和7月相比，这也是淡季，也可以反映市场的微妙变化。”住房研究所首席分析师张博说。

据Cree统计，今年8月份，中档房企阵营中的首都地产、宝龙地产和合景泰富的销售额均较7月份有不同程度的下降。

前述房地产机构分析师表示，考虑到融资环境紧张和楼市调控，如果9月份的销售没有明显改善，不排除采取“量价”路线的楼盘数量会增加。

房屋销售放缓的背后

对于部分房地产企业8月份销售增长放缓，许多房地产研究人员指出有季节性因素，但成交量下降和市场供求关系转变也是主要原因。

据嘉里数据显示，今年8月，29个重点城市商品房总成交量为2582万平方米，环比下降6%。

“8月份百强房地产企业的表现相对稳定，但一些城市的商品房市场表现出较为明显的观望态度。与前两年业绩的快速增长相比，房地产市场的增速明显放缓。8月份，市场继续走弱，重点城市交易量仍处于下行通道。”杨克威告诉记者。

据张博介绍，今年许多房地产企业对推节点进行了调整，一些房地产企业将下半年的供应提前到了7月和8月的淡季，但需求跟不上供应的步伐。

至于淡季的新增供应量，据嘉里统计，今年8月，25个典型二、三线城市新增2266万平方米，比上个月增长14%。

从单个城市来看，郑州市8月份新增商品房145万平方米，是去年同期的五倍多；昆明和南宁8月份分别新增商品房143万平方米，这两个城市的月供应量达到今年以来的新高。

“业内人士预计，今年楼市的总成交量将与去年基本持平，但供应量可能会大幅增加。由于需求没有重大变化，供应的增加使得住房企业之间的竞争比前几年更加激烈。下半年，这种竞争在一些地区和城市可能尤为明显。”张博说。

上海链家的一位分析师指出，9月份的交易应该有所改善，但买家进入市场的热情不高。7月和8月相对低迷的市场可能会继续，而“金九”可能会缺乏。