131家房企存货逾6.3万亿元 开发商打折卖房加速回款

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■我们的记者王立新

随着年底的临近，为了抢占业绩，完成年度销售任务，恒大、绿地、融创等领先的房地产企业纷纷开始打折售房，以加快套现速度。

据国际金融发展局统计，根据申银行业分类，截至9月底，131家上市房地产企业的库存总额超过6.3万亿元，与去年同期的5.35万亿元相比，增长9784亿元，同比增长18%。

值得注意的是，截至9月底，万科、绿地、保利地产和招商局蛇口的库存高达2.3万亿元，占近40%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，目前的销售市场正面临降温的压力。为了尽快消化库存变现，开发商忙于降价促销，以确保现金流的安全。

库存仍在攀升

据《证券报》记者了解，截至9月30日，在上述131家a股上市房地产企业中，有16家房地产企业的总库存超过1000亿元人民币。其中，万科、绿地、保利地产和招商局蛇口的库存分别为8598亿元、6107亿元、5748亿元和2776亿元，同比分别增长21%、11%、13%和20%。

严跃进告诉记者，房企财务报表中的库存指标包括房屋库存、土地储备、建设项目等指标，因此整体库存规模将高于实际住宅面积或销售金额。当然，由于房地产行业的周转特点，一般企业现有的土地储备将满足企业未来2 -3年的发展需求。

然而，一些城市限制预售证书的发放，这导致企业延长已变相达到预售条件的房产的入市周期。此外，许多城市的房地产市场已经进入冷却通道，这使得房地产企业难以消化库存。

“自第二季度以来，调控政策逐渐增多，整个房地产市场处于高压态势。经过短暂的“小阳春”，新房数量和市场人气都逐渐下降。买家持强烈的观望态度，谨慎进入市场。炎热的“金九银十”今年基本持平。”诸葛房产搜索数据研究中心的郭世英在接受《证券日报》采访时表示，在这种市场形势下，一些房企仍需要通过并购等征地方式增加土地储备，以保持规模发展，这使得房企库存比重在双重因素下有所上升。

“在房地产业发展的黄金时代，一些房地产企业也会依靠土地分红来赚钱，即房产囤积优质土地，减缓这类土地的开发周期，然后在房价高的时候进入市场赚取差价。当时，存货变现缓慢，这可能是开发商的主动。”在接受《证券日报》采访时，一家大型房地产企业的副总裁表示，目前房地产市场正处于从增量市场向股票市场过渡的时期。就开发规模而言，10年内可能会有上升的趋势，但增速会放缓，所以房地产企业要保持规模发展速度，就必须投资土地，所以库存上升是正常的。但是，在相同的市场条件下，企业的资产周转率太慢，房屋清算时间太长，这可能表明开发商对土地收购的投资布局或运作有错误判断，导致存货变现率下降。

许多住房企业的库存变现率已经下降

据乐居财经学院统计，2019年前三季度，a股上市房地产企业库存变现率前50名门槛为23.9%，同比上升1个百分点，平均库存变现率为49.23%，同比上升0.85个百分点。与此同时，22家房地产企业的存货变现率同比下降，其中SIIC发展、华夏幸福、华夏企业、光宇发展、CCCC房地产下降10个百分点以上，万科前三季度存货变现率下降9.78个百分点，至68.39%。

乐居财经研究院的杨千表示，以SIIC发展、光宇发展和中国企业为代表的房地产企业存货变现率下降，主要是因为期间预收账款下降。其中，中国企业库存下降时，预收款同比下降45.4%，库存变现率下降14.94%。万科存货变现率下降与主动征地有关。

据乐居金融统计，前三季度万科共收购土地173块，收购金额约1453亿元，排名第一。类似万科、荣盛发展、蓝光发展等。，预收款略有增加，但库存大幅增加，导致库存变现率下降。

“房屋公司已经意识到淘汰率的下降。从第四季度开始，从“全销售月”到“十一黄金周”卖房，再到“双十一”，他们提供了上亿的优惠促销，全部都是折扣。促销，加快完成销售目标。”一位大型房屋交易商告诉《证券日报》记者，“在北京市场，我们公司没有达到集团给出的预期目标。我们只能尝试各种营销方法来赢得年底前的出货量。现在，该集团的回报非常丰厚。注意，我们压力很大。”