熬过千亿阵痛 财务持续好转 泰禾开始逆袭

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国庆后，太和集团董事长黄启森很少出席项目会议。在冯仑、海燕、春妮等朋友面前，他简短地讲述了自己的商业经历:“成就伟业”。

这是他2019年第二次公开露面。不久前的6月，黄启森还向媒体解释了现金、负债和销售情况。在此之前，“现金、负债和销售”是外人谈论泰和的负面词汇。经过近半年的调整期，泰和迅速改变了发展道路，从一家激进的扩张型房企转变为一家稳定的、以效益为导向的房企，寻求一条更加可持续的发展道路。

这一调整使泰和迅速转移到一个“安全地带”。黄启森对问题的重点解读也从管理层面转移到泰和的管理团队和模式建设上，如泰和的管理架构、泰和的理想、泰和的产品服务理念等。

这一变化是由于泰和今年一系列业务指标持续好转。在最近发布的第三季度报告中，泰和传达了一个信息:泰和的核心财务指标在不断改善。

种种迹象表明，泰和集团正通过一系列战略调整，逐步从“扩张型”向“效益型”转变。“促进销售、回收资金、减少负债”已成为泰和集团2019年的主要主张。

积极减缓和保持稳定，严格控制风险

早在2012年至2014年，泰和就以800亿元人民币的巨额资金，集中购买了北京、福建等一、二线市场的土地。快速的速度让泰和被贴上了“好斗”的标签。然而，与此同时，大规模收购土地的策略使得泰和的销售业绩得以持续发布，使其在2017年进入“千亿俱乐部”。

2018年，随着市场形势的转变，泰和及时踩下刹车，从积极扩张转向稳健的土地投资策略。然而，由于市场形势持续低迷。2018年底，泰和集团的现金流和债务偿还成为外界最为关注的问题。

负面公众舆论猖獗。在2019年6月的新闻发布会上，黄启森通过一系列清晰的商业数据回答了外部问题。黄启森说:“今年要偿还的债务还不到100亿。我们手头有100多亿元。太和的体积没有问题。不要说超过100亿，就算有超过300亿的问题？”

事实上，自2019年初以来，泰和已将提高营业额、加强现金支付作为财务管控的重点，并希望采取加快项目营业额、缩短开业周期、严格评估项目支付等管理措施来防范业务风险。

泰和开始由快转慢，并打了一系列组合拳来应对流动性风险，如启动加仓计划和增加销售激励；转移多项资产以确保现金流水平；减缓土地投资速度，稳步运行。

同时，2019年，住房企业融资渠道不同程度收紧。为了加强风险管控，上半年泰和集中了100多家合作金融机构，最终通过债券互换确定了20多家长期战略合作伙伴。这一调整给泰和的融资带来了更大的保障。

2019年上半年，太和的资产负债率从2018年底的2.28%下降到84.6%；净负债率从2018年末的126.16%下降到258.69%；计息负债从2018年底的1376.2亿元大幅降至1104亿元，减少272.2亿元。

进入第三季度后，这种变化在2019年第三季度报告中更加明显，尤其是短期债务指数得到了很大优化。截至第三季度末，太和的短期债务为320.31亿元，比第一季度末的461.23亿元减少了近140亿元。泰和的整体计息负债也继续下降至1042.3亿元，比上季度减少62亿元。

在现金为王的环境下，债务水平的优化将保证泰和的长期发展。据泰和相关人士透露，截至2019年底，泰和的到期债务实际上已经大规模减少，足以应付公司目前的销售和支付。

为了实现“效率”的结果，现金流持续增加

2019年上半年，黄启森在内部会议上多次强调，泰和应尽快从“粗放管理”向“精细管理”转变，追求“利润回报”，实现“质量增长”。这些经营理念的变化，反映在泰和的经营上，已经从盲目追求规模扩张转变为追求“效益”的成就。

面对媒体，黄启森指出:“今年我们最看重的是现金流支付。在评估中，合同销售额最初是一个重要指标。现在市公司每个人的奖金都是通过付款来结算的。”

为此，黄启森设定了2019年为泰和返还资金的目标。他提到，“我们更多地考虑返还资金，希望不低于1000亿元。到今年5月，将有近400亿元人民币返还，200亿元人民币即将到位。”

为了加快收楼速度，今年太和地产抛出了“太和一号收楼计划”，北京公司旗下的金夫大院、西府大院、北京大院二期、金尊府等四个高端改造项目都加入了“收楼计划”。

这种强有力的攫取丰收的策略保持了泰和在北京的销售增长。根据嘉里发布的2019年1-9月北京企业权益网上清单，北京太和以118.5亿元的营业额在北京住房权益清单中排名第三，是唯一一家进入前十名的民营企业。

不仅在北京，而且在华东和福州等战略重点地区，泰和也在头三个季度推出了一项抢收计划。据了解，仅太和厦门湾一处房地产就以100多亿元的销售业绩，成为全国文化旅游市场的前三名和住宅度假市场的前一名。

泰和的一系列销售举措极大地优化了现金流水平。截至第三季度末，泰和的净经营现金流增加到226.2亿元。此前，2018年经营现金流为139.3亿元，2019年上半年为202.2亿元。

2019年，在形势不明朗的情况下，泰和的上述业务措施得到了评级机构的认可。6月30日，世界三大评级机构之一的穆迪将泰和集团的评级前景从“负面”上调至“稳定”，其调整主要基于泰和实施的积极流动性管理方案。

据了解，今年第四季度，太和的城市项目也将陆续进入市场，其中包括北京太和金夫大院、太和西府大院、太和北京大厦，以及上海、深圳、郑州、济南等城市，这些城市也有一批新盘亮相或加仓出售。

在2019年的最后两个月，上述项目的进入将为泰和的年度业绩带来新的推动。从长远来看，经过一段时间的痛苦，黄启森也为泰和树立了新的理想。“要让泰和成为像华为和阿里这样的大企业，它可以成为房地产的第一品牌。”

泰和的变化发生在管理层和管理层。

(cis)