格力地产盈利能力下降背后：营业成本大增 存货去化较慢

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蔡联(北京记者李杰)报道格力地产(600185.sh)在回复上海证券交易所关于半年度报告的询证函后不到一个月就交出了第三季度的成绩单。

公司2019年第三季度报告显示，前三季度营业收入为34.32亿元，同比增长88.69%；净利润5.02亿元，同比增长28.65%。

尽管前三季度业绩翻番，但格力地产的净利率和毛利率明显下降，短期贷款激增。"毛利率和净利润率都下降了，反映出这家公司的盈利能力正在下降。"一位房地产机构分析师表示。

第三季度报告发布后，格力地产的股价持续下跌。截至10月18日收盘，其股价已连续四天下跌，跌幅超过7%。

短期债务激增

根据财务报告数据，格力地产前三季度净利率为14.66%，同比下降31.51%；销售毛利率为28.47%，同比下降33.01%。

“从其公布的报告来看，毛利率和净利率下降的主要原因是其运营成本和财务费用的增加。”该房地产机构分析师表示。

截至2019年第三季度末，格力地产运营成本为24.5亿元，同比增长134.74%；销售成本7600万元，同比增长36.99%；财务费用5900万元，同比增长61.06%。

格力地产表示，运营成本的增加主要是由于这一时期房地产和建筑成本的增加，营销费用和利息费用的增加导致财务费用的增加。

“格力地产的库存较慢，周转率低于行业平均水平，这也在一定程度上增加了运营成本，从而影响了利润率。”一个证券机构的研究员告诉金融协会记者。

根据第三季度报告，截至报告期末，格力地产的存货为223.99亿元，而预收账款为15.16亿元，仅占存货余额的6.76%，低于行业平均水平。库存中的许多开发产品，包括华宁花园、格力香樟、格力广场和格力海岸，都在缓慢淘汰。例如，目前正在开发的格力海岸项目开发周期为7-9年。

在格力地产2019年半年度报告的询证函中，上海证券交易所要求其解释房地产业务去工业化缓慢的原因。

对此，格力地产表示，其开发理念不同于其他强调高周转率的公司，其主要产品是高端住宅建筑，因此开发周期较长。其中，格力海岸项目分为七个阶段，最早开始于2011年，累计降解率为65.06%。

值得注意的是，格力地产的短期债务在前三个季度激增。截至2019年9月30日，短期贷款2.36亿元，同比增长57.25%；一年内到期的非流动负债为73.39亿元，同比增长35.52%。

根据格力地产第三期中期票据招股说明书，公司短期资金缺口为119.7亿元。截至2019年第三季度末，公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。

代理建设占了收入的很大一部分

离开格力集团后，格力地产的收入连续三年停滞不前。数据显示，2016年至2018年的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元和30.78亿元。然而，这一趋势今年已经逆转，2019年前三季度的收入已经超过去年，达到34.32亿元。

代理建筑业务为格力地产的收入增长做出了贡献。根据2019年半年度报告，格力地产的代理建筑业务实现营业收入12.88亿元，占公司收入的48.26%，这些都是今年上半年新增的。

上海证券交易所在给格力地产的半年度询证函中，特别提到了其代理建设项目的业务问题，包括代理建设项目的具体发展模式以及相关业务发展是否可持续。

对此，格力地产表示:“代理建设业务主要是由格力地产子公司作为珠海洪湾渔港项目的主要投资单位建设洪湾渔港项目。洪湾渔港竣工验收后，市财政部门负责对实际投资进行审核，并根据被审核项目的实际投资成本+管理费+资本利息，在7年内返还给格力地产。”

据了解，格力地产代理建设项目已经移交，可收回金额已经确定，收入已经确认，成本已经结转。2018年相关收入(含税)确认为5.06亿元，2019年上半年营业收入确认为12.798亿元。

然而，代理建筑业务导致格力地产应收账款大幅增加。2019年上半年，格力地产长期应收账款15.26亿元，比上年末增加13.03亿元，增幅583.50%。此外，应收账款集中度高，期末余额前五名应收账款总额为2.03亿元，占年末应收账款总额的93.59%。

“应收账款的不断增加很容易导致企业资产负债率过高，流动资金短缺，占用大量的流动资金，降低企业的资金使用效率，降低企业的效益。假以时日，它肯定会影响资本周转率和股价。”一位从事公司证券的律师告诉记者。